Как безопасно заключить договор аренды с физ лицом

Договор аренды помещения с физлицом какой-то особенный?

Самый что ни на есть обычный. Не забудьте прописать в договоре:

  • данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение, в частности его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещенияп. 3 ст. 607 ГК РФ;
  • размер, порядок и сроки внесения арендной платыпп. 1, 2 ст. 614, п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом про НДС упоминать не надо. Ведь «физик»-непредприниматель не является плательщиком этого налога, следовательно, НДС в арендную плату не входит.

Без этих условий договор аренды будет считаться незаключеннымп. 1 ст. 654 ГК РФ; Постановления ФАС ДВО от 17.02.2012 № Ф03-6929/2011; ФАС ВСО от 10.04.2012 № А58-4042/2011.

СОВЕТ

Перед тем как подписать договор аренды с физлицом, имеет смысл убедиться в том, что:

  • именно он является собственником сдаваемого помещения;
  • помещение имеет статус нежилого. Ведь налоговики при проверке могут исключить из «прибыльных» расходов компании платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначениюПисьмо Минфина от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93.

Для этого попросите будущего арендодателя показать вам свидетельство о собственности на сдаваемое помещение, а еще лучше — свежую выписку из ЕГРПприложение № 11 к Приказу Минэкономразвития от 01.09.2011 № 440; п. 3 ст. 7 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ. Так вы точно будете знать, что недвижимость принадлежит именно ему.

Собственник, владеющий недвижимостью, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Такое имущество может выступать предметом любой следки, в том числе и аренды. Исключительное право собственника касается и нежилых помещений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Право собственника быть арендодателем закреплено в статье 608 ГК РФ.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В качестве стороны сделки может выступать и лицо, которое уполномочено владельцем недвижимости. Общие правила такой процедуры отражены в параграфе 1 главы 34 ГК РФ.

Законодательство не ограничивает права владельца по сдаче недвижимости во временное пользование другим лицам.

В качестве арендатора может выступать любое заинтересованное лицо, независимо от его статуса. Единственным требованием к владельцу является его право собственности на помещение.

Оно должно быть зарегистрировано в Росреестре и подтверждено документально выпиской из ЕГРН или свидетельством.

Помещение можно сдавать в аренду физическому лицу при условии, что пользователь не будет проживать в нем.

Как безопасно заключить договор аренды с физ лицом

Поиск арендаторов собственник может осуществлять двумя способами – самостоятельно или при помощи посредника:

  1. Если владелец недвижимости намерен сам заниматься поисками, то он может использовать различные варианты. Самый распространенный – размещение объявлений в открытых источниках информации (интернет, печатные СМИ, телевизионные каналы). Можно искать арендатора изучая объявления, которые уже размещены в открытых источниках. Часто люди сами ищут нежилое помещение.
  2. Если человеку необходимы услуги посредника, то необходимо обратиться в агентство недвижимости, либо к частному риелтору. В таком случае поиск арендатора будет осуществляться на условиях заключенного договора.
Предлагаем ознакомиться  ОСАГО после аварии: на сколько дорожает страховка после ДТП по моей вине, 2 ДТП за год

Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки:

  • При самостоятельном поиске человек экономит средства. Он сам анализирует рынок спроса и выбирает наиболее подходящий для себя вариант, но тратит свое время на поиски. Можно стать жертвой мошенников, если собственник плохо разбирается в действующем законодательстве.
  • Услуги риелтора избавляют человека от временных затрат. Специалист сам проанализирует рынок спроса и подберет несколько подходящих вариантов. Каждое агентство имеет в своем распоряжении информационную базу. Поэтому поиски арендатора не займут много времени. Единственным минусом являются дополнительные затраты собственника на оплату услуг специалиста.Цены на услуги специалистов зависят от региона. В среднем сумма составит 50% от ежемесячной арендной платы.

При выборе арендатора необходимо ориентироваться на имеющиеся предложения. Довольно часто те, кто ищут помещения, сами предлагают размер оплаты.

При возможности нужно изучить историю арендатора, выяснить пользовался ли он ранее помещениями других собственников, не было ли нарушений с его стороны.

Оплата за помещение является одним из условий договора аренды. На её размер влияют следующие факторы:

  • общая площадь помещения;
  • техническое состояние недвижимости;
  • степень износа объекта;
  • вид материала, из которого построено помещение;
  • целевое назначение объекта.

Оплата складывается из двух частей:

  • Первая – расходная. Она включает в себя затраты пользователя на содержание помещения – поддержание порядка, оплата коммунальных услуг.
  • Вторая – прибыльная. Это касается доходов, которые получит собственник, передавая помещение во временное пользование.

При определении размера оплаты не имеет значения вид деятельности, который будет осуществлять пользователь.

При расчетах учитываются не только цели собственника, но и возможности арендатора. Окончательная сумма определяется по результатам проведенных переговоров. Стоимость должна быть разумной. То есть она не должна снижать доходы, получаемые пользователем.

Как безопасно заключить договор аренды с физ лицом

При расчетах необходимо учитывать предложения конкурентов. Они не должны быть выгоднее, чем условия собственника. В противном случае арендатор может расторгнуть или вовсе не заключить сделку.

Процедура сдачи помещения во временное пользование состоит из нескольких этапов:

  1. После выбора подходящего предложения необходимо провести предварительные переговоры и обсудить условия будущей сделки.
  2. Далее обеим сторонам нужно подготовить необходимые документы.
  3. После этого оформляется договор.

Со сдачи помещения нужно оплачивать налог.

Для заключения договора собственнику необходимо подготовить следующие документы:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • реквизиты для перечисления оплаты;
  • технический паспорт на объект.
Предлагаем ознакомиться  Договор займа на покупку недвижимости

Пользователь представляет только паспорт. Если в сделке принимает участие законный представитель, то потребуется оформить доверенность, заверенную нотариусом.

Рассмотрим, что необходимо учесть при составлении договора аренды нежилой недвижимости между физическими лицами, что должно быть в содержании, и на какой срок можно его заключить, а также нужно ли регистрировать договор аренды и где. Договор составляется по правилам, установленным главой 34 ГК РФ, в письменной форме.

Как безопасно заключить договор аренды с физ лицом

В тексте должно быть указано следующее:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях – фамилия, имя, отчество, данные документа, на основании которого действует участник.
  3. Предмет сделки. Здесь указывается адрес помещения, его общая площадь, цели использования.
  4. Стоимость договора и порядок расчетов. Сумма оплаты указывается цифрами и прописью. График платежей можно оформить в виде отдельного приложения к договору.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Порядок изменения, расторжения договора и урегулирования споров.
  7. Срок действия сделки.
  8. Банковские реквизиты и подписи сторон, либо их законных представителей.

Договор оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого из участников. Если сделка подлежит государственной регистрации, то должен быть подготовлен и третий экземпляр. Срок действия договора определяется сторонами. Если в тексте документа не указана конкретная дата, то соглашение считается бессрочным (статья 610 ГК РФ).

Регистрации подлежит договор, заключенный на один год и более. В таком случае необходимо обратиться в орган Росреестра, по месту нахождения недвижимости.

Для регистрации потребуются:

  • паспорт арендатора;
  • договор;
  • акт приема-передачи помещения;
  • технический паспорт объекта;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Стоимость регистрации для физических лиц составляет 2 000 рублей (п. 21, ч.1, ст. 333.33 НК РФ). Сведения о сделке будут внесены в ЕГРН, в течение 7 рабочих дней при личном обращении, и 9 – при передаче документов через МФЦ (п.п. 1-2, ч.1, ст.16 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).

Налогообложение

С полученных от сдачи помещения доходов собственник должен выплачивать НДФЛ. Его размер определен пунктом 1 статьи 224 НК РФ и составляет 13% от полученной суммы. Налог выплачивается не позднее дня, следующего за датой получения средств.

Квитанцию или уведомление об оплате налога необходимо сохранить.

Порядок аннулирования сделки установлена статьей 610 ГК РФ.

В таком случае сторона-инициатор должна уведомить другого участника о своем намерении не позднее чем за три месяца, до планируемой даты расторжения договора.

Условиями сделки может быть установлен другой срок информирования. Форма уведомления законом не определена. Лучше всего проинформировать другую сторону письменно, направив заказное письмо.

Сдача в аренду нежилого помещения – право каждого собственника. В качестве пользователя может выступать любое лицо, независимо от статуса. Необходимо заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре, если срок сделки превышает один год.

Предлагаем ознакомиться  Как договориться о реструктуризации за электроэнергию

г. место заключения договора

число, месяц, год

Если фирма арендует помещение у своего же директора, можно ли установить минимальную арендную плату?

Да, вполне. В этом случае арендодателю «наличная» арендная плата передается после предъявления им паспорта через кассу организации по расходному кассовому ордеру (форма № КО-2). Лимит расчетов наличными (100 000 руб. по одному договору) на расчеты между организациями и гражданами не распространяетсяУказание ЦБ от 20.06.2007 № 1843-У.

Но конечно же, организации удобнее перечислять арендную плату безналично. Поэтому имеет смысл убедить гражданина-арендодателя открыть какой-нибудь счет, хотя бы завести сберкнижку. Ведь это минутное дело.

Да. С выплаченной арендной платы организация должна исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ, также необходимо завести на арендодателя карточку учета доходов и подавать на него справки 2-НДФЛпп. 1, 2 ст. 226, ст. 230 НК РФ.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина вы не вправеп. 5 ст. 3 НК РФ. Условие договора (или дополнительного соглашения к нему), согласно которому эта обязанность возлагается на физлицо, будет считаться ничтожнымПисьма Минфина от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314, от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.

И еще: профессиональный налоговый вычет по доходам от аренды помещения физлицу не положенст. 221 НК РФ.

В заключение хотим напомнить вот о чем. Если физлицо-арендодатель через какое-то время зарегистрируется в качестве ИП, то вам не нужно будет больше удерживать НДФЛподп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ. Однако о своем новом статусе арендодатель должен сообщить вам сам — вы следить за этим не обязаны.

Как без лишних проблем учесть в расходах коммунальные услуги?

Может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение, а также имеет ли право снять: нюансы заключения договора с другим физлицом или организацией

Для этого нужно, чтобы коммуналка была включена в состав арендной платы. Это можно оформить двумя способами.

«Арендная плата устанавливается в размере _______ руб. и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».

Однако этот вариант может не устроить арендодателя. Ведь величина коммуналки зависит от объема фактического потребления воды, электроэнергии и других ресурсов. Соответственно, предугадать эти расходы заранее нельзя. А корректировать размер арендной платы по общему правилу можно не чаще одного раза в годп. 3 ст. 614 ГК РФ.

«Арендная плата устанавливается в виде фиксированной части в размере _______ руб. за месяц и переменной части в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменной части определяется по данным приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а также на основании счетов коммунальных служб и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги».

При таком варианте изменение общей величины арендных платежей не будет считаться изменением арендной платып. 11 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66.

И при одном, и при другом способе вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению помещения в аренду. Поэтому организация (в том числе применяющая упрощенку) может полностью учесть арендную плату в расходахподп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Оцените статью
Право в твоем городе
Adblock detector