Нужно ли платить налог за пай земли, если он в найме?
Аренда земли сельхозназначения возможна только для участков, которые прошли государственный кадастровый учет (
ст. 9 ФЗ № 101
). Процесс осуществляется традиционно с участием физических или юридических лиц, между двумя сторонами: арендатором и арендодателем земли.
Перед проведением сделки арендатор должен тщательно проверить соответствует ли земля нормам для использования ее в сельскохозяйственной деятельности: нужно попросить арендодателя представить документы на землю для проверки на наличие обременителей или загрязнений (больше о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения читайте тут).
Потом
, обговаривают детали, арендную плату, сроки и приходят к компромиссу. Все обстоятельства соглашения тщательно прописываются в тексте договора и стороны его подписывают (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте
, а из
вы узнаете, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка).
Регистрация соглашения проходит в отделении Росстата. Только после этого договоренность официально вступит в силу.
Внимание. Регистрация договора аренды происходит в отделении Росстата по адресу регистрации земельного участка.
Процедура обязательна, если объектом соглашения выступает земля (п. 2 ст. 609 ГК РФ) и договор заключается на срок более года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Для этого нужно написать заявление и заплатить госпошлину в 2 000 руб.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (можно ли перевести земельный участок, находящийся в аренде, в собственность и как оформить права на землю читайте тут)
По указанию сотрудников Росстата может понадобиться еще свидетельство о праве собственности на земельный участок, документы о прошедших торгах и прочее.
, и не важно, что кто-то другой использует земельный участок по договору аренды (п. 2
). Даже если оплата налогов предусмотрена отдельным пунктом в соглашении, это будет предметом разбирательств между сторонами и не более.
Иными словами, налоговой службе не важно, что прописано в договоре и на каких условиях его заключали. Спрашивать положенные выплаты в любом случае будут с собственника земли.
Больше о том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте тут.
Перечисление денежных средств за использование таких объектов является существенным условием соглашения сторон. Пропуски платежей могут стать поводом для расторжения соглашения в одностороннем порядке.
Согласно закону, для этого достаточно пропуска двух платежей. Как правило, они ежемесячные. Следовательно, если два месяца денежные средства не поступают, то владелец может потребовать расторжения соглашения.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
Что такое пай и его особенности?
Чтобы понимать основные принципы аренды земельного участка, относящегося к этой категории, нужно вначале определить, что же такое пай и какие отличительные особенности он имеет.
К примеру, член производственного предприятия, по окончанию выпуска определенной партии продукции имеет право получить часть изделий, размер которой соответствует законной доле, указанной в договоре.
Ранее в Советском Союзе существовало коллективное хозяйство, в котором каждому субъекту полагалась определенная часть от полученного продукта (пшеница, мясо, свекла и т.д.). После каждому гражданину было выделено определенный земельный участок в право собственности, но на условиях долевого участия.
Внимание! При распределении земли таким образом, граждане не имели представления о том, какая именно часть территории принадлежит именно им.
На сегодняшний день, каждый гражданин имеет право взять земельный пай в аренду. Для проведения данной процедуры нужно приобрести или просто составить и утвердить договор, на желаемый участок.
В законодательстве есть целый ряд положений, на основании которых может быть получено право аренды на землю, выделения ее из общей массы, и межевание территории с последующим ее использованием в личных целях.
Требования к документу
Договор – это гарант прав и обязанностей сторон, и именно к нему нужно обращаться при возникновении спорных ситуаций, а также, если решать их придется в суде.
Посему составлять его нужно вдумчиво, предусмотрев все возможные спорные ситуации.
Важно! Лучше заверить текст через нотариуса – тогда его положения оспорить станет еще сложнее.
Узнайте об оформлении договора аренды земельного участка между юридическим и физическим, физическими или с участием предпринимателей, а также юридическими лицами.
Содержание
Договор аренды не имеет четко установленной формы или шаблона, и его основное содержание составляется в произвольной форме. Главное учитывать некоторые требования, чтобы можно было без проблем зарегистрировать его в Росстате и избежать проблем и конфликтов в будущем.
- В шапке должен быть заголовок: «Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
- Ниже наименование населенного пункта, где происходит соглашение.
Стороны
Далее начинается основной текст, где перечисляются стороны соглашения. Как правило, их две:
- Арендодатель – законный собственник земли. Он передает ее арендатору на условиях использования для сельскохозяйственных нужд на конкретный срок.
- Арендатор – сторона, которая претендует на пользование угодий. Он обязан ежемесячно выплачивать арендодателю определенную сумму денег.
В тексте соответственно указывается фамилия, имя и отчество сторон, либо наименование организаций и лиц, которые их представляют, и сообщается, что они заключили настоящий договор.
Предмет
Предмет договора – это передача от арендодателя к арендатору участка по указанному адресу. В договоре нужно обозначить:
- размер площади земли;
- наименование и реквизиты документа, по которому собственник ею владеет;
- установить цель для передачи в аренду (покос, разведение скота, выращивание культур и др.).
Также лучше дать ссылку на план участка в прикрепленном к договору Приложении.
Внимание! Дополнительно можно оговорить, сдается ли этот участок с правом последующего выкупа или нет.
Арендная плата
Отдельным пунктом нужно указать размер арендной платы, которую арендатор должен осуществлять с определенной здесь же периодичностью, а также способ, которым деньги будут начисляться арендодателю.
Все что касается крайних сроков оплаты тоже можно обговорить в этом пункте.
Договор содержание
Как такового стандартного формата этого документа нет, а потому каждый владелец имеет право составить его так, как посчитает нужным.
Главное, чтобы его содержание не противоречило действующему законодательству и имело следующую информацию:
- информация о владельце;
- детальное описание данных о земельном участке;
- информация об арендаторе;
- права и обязанности обеих сторон;
- срок аренды и стоимость;
- перечень дополнительных сопровождающих документов;
- способ оплаты и взыскания при нарушении договора.
Очень важно прописать в этом документе причины, которые могут стать основанием для расторжения договора и назначением штрафных взысканий за несоблюдение условий соглашения.
К примеру, стоит обязательно указать информацию о том, что сделка будет расторгнута в случае:
- нарушения норм, указанных в договоре;
- использование территории в целях, противоречащих изначальному ее предназначению;
- нарушение экологических требований;
- несоблюдение пожарной безопасности
- несвоевременная оплата аренды.
Важно! Договор, длительность которого превышает 1 год, в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в госструктуре.
Согласно положениям, указанным в ЗК РФ, максимальный срок сдачи земельного пая в аренду – 49 лет. После истечения этого периода нужно повторно подписать этот документ и зарегистрировать.
Основания и порядок расторжения
Порядок и условия расторжения договора должны быть обозначены в особом пункте в тексте соглашения. Если стороны это не предусмотрели, то есть несколько способов, как досрочно прекратить действие аренды (в соответствии со ст. 46 ЗК РФ, ст. 450—452 ГК РФ):
- Дождаться окончания срока – тогда соглашение прекратит свою силу автоматически.
- Если достигнута обоюдная договоренность: стороны обсудили все возникшие противоречия и решили заключить специально соглашение о расторжении договора. В его тексте нужно обозначить, по каким причинам они пошли на такой шаг.
- Если существует специальный пункт, который дает возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке и без привлечения суда, то сторона может им воспользоваться.
- В том случае, если нельзя обойтись мирными средствами и вы способны доказать нарушение договоренностей, прекратить аренду можно через суд. Для этого сторона составляет исковое заявление и передает его в местное отделение Мирового суда.
Обратиться в суд можно по нескольким причинам, справедливым как для арендодателя, так и для арендатора. В большинстве случаев основной повод для судебного иска – это серьезное и систематическое нарушение условий договора.
Важно! Прежде чем искать правды в суде, необходимо обосновать свои претензии и требования в письменной форме и передать другой стороне. Если такая мера окажется бесполезной, то остается положиться только на судебные разбирательства.
Иск подает арендодатель по причине:
-
- Арендатор нарушает условия пользования имуществом, или применяет его не по назначению.
- Его деятельность привела к существенному ухудшению экологической обстановки или плодородности почвы.
За исключением случаев, если истощение почвы произошло в период сельскохозяйственных работ.
- Он ломает имущество и его больше нельзя использовать по прямому назначению.
- Более двух раз нарушает сроки внесения арендной платы, или отказывается платить вовсе (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье).
- Не проводит ремонт в установленные в договоре сроки, либо если его на это обязывает законодательство.
- Участок не используется более трех лет или в течение специально оговоренного промежутка времени.
- Землю сдали в субаренду, что противоречит соглашению.
Иск подает арендатор, если:
- Арендодатель мешает использовать имущество по назначению или по условиям договора, или вообще запрещает им пользоваться.
- Имущество имеет существенные недостатки, из-за которых им нельзя пользоваться, и эти недостатки были явно скрыты арендодателем.
- Арендодатель не ремонтирует имущество, нарушая при этом и пункты договора, и разумные сроки обслуживания имущества.
- В силу обстоятельств, к которым арендатор не имеет никакого отношения, имуществом больше нельзя пользоваться.
Вот и все, что касается составления договора на землю. Чтобы лучше уловить суть и ознакомиться со всем разнообразием возможных условий соглашения, прав и обязанностей сторон, и не оказаться у разбитого корыта впоследствии, лучше посмотреть несколько образцов договоров – их очень легко найти в сети.
Официальное окончание договора происходит по истечению срока, указанного в нем. В таком случае выполнение обязанностей обеими сторонами считается совершившимся, а документ недействительным.
Часто возникают обстоятельства, при которых расторжение соглашение происходит намного раньше положенного срока.
Основанием таких действий может стать:
- обоюдное желание прекратить сотрудничество;
- нарушение арендатором правил, указанных в соглашении;
- безосновательное нарушение договора владельцем земли.
В первом случае расторжение происходит достаточно просто. И собственник, и арендатор подписывают документ, в котором говорится о том, что ни одна, ни вторая сторона не имеет претензий и согласна расторгнуть договор.
Внимание! Образец договора аренды земельного пая должен содержать пункт о том, что документ может быть расторгнут при обоюдном согласии обеих сторон. При этом никто не будет обязан выплачивать компенсации или дополнительные взыскания.
Очень важно грамотно составить соглашение о расторжении договора, потому как неправильная подача информации может привести к негативным последствиям, назначению взысканий и т.д.
Второй вариант прекращения сотрудничества может быть вызван недобросовестным поведением арендатора. Некачественное выполнение своих обязанностей и причинение вреда земельному паю является законным основанием не только для разрыва договора, но и назначения второй стороне взыскания за причиненный ущерб.
Процесс расторжения соглашения может быть осуществлен следующим образом:
- через достижение мирного соглашения обеими сторонами;
- через подачу иска в суд (в том случае, если арендатор не признает своей вины).
Важно! Попытка договориться без суда и решить проблему самостоятельно послужит плюсом во время судебного процесса и поможет добиться положительного решения.
Также стоит помнить о том, что сторона, совершившая нарушение договоренности, должна быть вначале предупреждена о том, что она не выполняет свои обязанности. После, субъекту нужно выделить определенный срок для устранения нарушения. Только после того, как вышеуказанные действия были выполнены можно смело подавать иск в суд.
Предъявление претензии должно быть осуществлено либо в письменном виде с последующим получением подтверждения того, что человек получил документ, либо в присутствии, как минимум, трех свидетелей, которые бы подтвердили отказ субъекта от решения проблемы мирным путем.
Исходом диалога (письменного обращения) могут стать следующие действия виновника:
- Субъект признал свою вину и обязался исправить нарушения в ближайшее время. Все это должно быть зафиксировано в письменном виде.
- Обвиняемый не согласен с претензией, а потому выдвигает встречное обвинение.
- Субъект согласен прекратить сотрудничество и расторгнуть соглашение, но оплачивать указанные взыскания он не желает.
- Все обращения и попытки поговорить с нарушителем безрезультатны, потому как он избегает владельца (арендатора).
В любом случае, если обе стороны не достигли согласия, то единственным способом решения конфликта является подача иска в суд.
Как расторгнуть договор аренды земельного пая в судебном порядке
Потому как расторгнуть договор аренды земельного пая мирным путем не всегда возможно, обращение в суд является вынужденной мерой.
Для решения конфликта таким методом пострадавшей стороне необходимо подготовить следующий пакет документов:
- Иск.
- Доказательства нарушения договора (отсутствие защиты от пожара, несвоевременное перечисление средств и т.д.).
- Документы на земельный участок, подтверждающие право собственности (если заявитель владелец земли).
- Договор.
- Доказательства того, что изначально были попытки решить конфликт мирно (показания свидетелей, подтверждение письменного обращение).
- Документы, удостоверяющие личность (паспорт и ИК);
- Чек об оплате госпошлины.
Что же касается содержания иска, то в нем обязательно нужно указать какие именно разделы договора были нарушены (потому как именно эта информация является основанием для прекращения деловых отношений) и на какой период был подписан этот документ.
Если причина обращения заявителя окажется законной, то судом будет принято решение в пользу пострадавшей стороны, а субъекту, нарушившему соглашение, может быть присужден штраф.
После того, как судебный приказ будет озвучен, у ответчика есть десять дней, чтобы оспорить его, подав апелляцию или встречный иск. Если же этих действий совершенно не будет, то решение передается исполнительной службе, которая следит за его выполнением.