Как оформить незаконную перепланировку квартиры

Нужно узаконить переустройство квартиры? Вы попали по правильному адресу

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Однозначные определения терминов «переустройство» и «перепланировка» применительно к жилым помещениям даны в четвертой главе (ст. 25) действующей редакции ЖК РФ 2018 года. К первому относят работы, касающиеся исключительно инженерных, электрических, санитарно-технических сетей и оборудования — установку, замену, перенос. Суть второго — изменение конфигурации помещения за счет конструкционных элементов дома (несущих стен, простенков, перегородок, пр.).

Как оформить незаконную перепланировку квартиры

Смысл еще одного понятия — «реконструкция» — предопределен Градостроительным кодексом и детализирован другими нормативно-правовыми актами. К нему обращаются при переделке физически и морально изношенных зданий, когда:

  • Укрепляют несущие конструкции элементами из стали;
  • Улучшают тепло-технические параметры сооружений;
  • Увеличивают площадь помещений, пр.

Все перечисленные операции — переустройство, перепланировка, реконструкция — должны оформляться в соответствии с буквой закона и требуют внесения соответствующих правок в технический паспорт. Их обычно делает бюро технической инвентаризации (БТИ). В Москве, как показывает практика, переделывание жилья чаще сводится к перепланировке. Согласно российскому законодательству, это:

  • Разборка существующих перегородок и возведение новых;
  • Заделывание имеющихся, устройство ранее не существовавших дверных проемов;
  • Увеличение метража жилых комнат или разделение одной на два (реже — на три) помещения меньшей площади;
  • Обустройство дополнительных санитарных узлов, кухонь;
  • Оборудование тамбуров, пр.

По опыту, работы из приведенного перечня чаще выполняются незаконно, без получения необходимых разрешений. Рассмотрим, что в таком случае предусматривает закон.

По закону, всякое изменение конфигурации любой жилой площади, независимо от ее принадлежности, обязано пройти процедуру согласования, а если этого не произошло — узаконения. Нарушение данного требования чревато (ст. 7.21 КАН):

  • Катастрофическими последствиями, влекущими разрушение части или всего здания, затопление соседей нижних этажей, создание другим жильцам некомфортных и опасных для проживания условий;
  • Наступлением административной ответственности — штрафом до 30000 рублей. Вдобавок, владельцу (собственнику, квартиросъемщику) вменяется в обязанность восстановить жилплощадь в прежнее (исходное) состояние. Делать это придется за свой счет, в противном случае суд вправе реализовать приватизированное жилье на публичных торгах и расторгнуть договор найма;
  • Сложностями в реализации права собственности — невозможностью продать, подарить, обменять недвижимость;
  • Отказом нотариата в выдаче свидетельства наследования;
  • Проблемами с ипотекой (при обнаружении незаконных изменений объекта залога банки вправе потребовать немедленно погасить долг).

На законодательном уровне также предусмотрен список табуированных действий, результаты которых узакониванию не подлежат (т. е. ни одна инстанция не возьмется оформить разрешения, легализовать или узаконить сделанную перепланировку).

Предлагаем ознакомиться  Мсэ у детей с третьей степенью сколиоза

Перед тем, как начать самовольную перепланировку в надежде оформить разрешения и внести коррективы в правоустанавливающие документы позже, необходимо знать, что узаконивать нельзя. Законодательно запрещено:

  1. Увеличивать метраж кухонь, туалетов, ванных комнат, если увеличение производится за счет жилой площади путем ее уменьшения больше, чем на четверть;
  2. Объединять оборудованную газовой плитой кухню с другими комнатами посредством открытых арок либо сноса перегородок (на дома с электроплитами ограничение не распространяется);
  3. Даже частично разбирать несущие конструкции (стены, перегородки);
  4. Уменьшать количество, геометрические размеры (сечение), сносить и переносить домовые инженерные коммуникации — вентиляционные каналы (проемы), водопроводные трубы, радиаторы центрального отопления;
  5. Переносить санузлы за пределы зон, предусмотренных поэтажным планом (располагать над жилыми помещениями нижних этажей), исключение — верхние этажи двухуровневых квартир;
  6. Выносить радиаторы отопления за пределы жилых помещений — на балконы, лоджии;
  7. Наращивать площадь балконов за счет квадратных метров жилых комнат (разрешается присоединять пространство балкона или лоджии посредством арки шириной менее одного метра).

Затевая перестройку, предполагающую вмешательство в планировку, нужно помнить, что она не должна ухудшать существовавшие ранее условия проживания. Законодательство допускает:

  • Объединять пространство жилой комнаты и оборудованной газовыми приборами кухни посредством дверного проема, арки с дверью раздвижного типа;
  • Расширять санузел за счет общей (нежилой) площади — прихожей, ниш, коридоров;
  • Переносить от стояка трубы путем их удлинения при сохранении начального угла слива.

Если во время самовольной перепланировки квартиры закон не нарушен, вопрос ее легализации имеет два традиционных решения, пристальное рассмотрение которых для многих окажется полезным.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Если перед тем, как начинать перепланировать жилье, владелец не позаботился о проекте и разрешении, существуют два варианта узаконивания снесенных простенков, построенных перегородок, проделанных проемов, присоединенных балконов, пр.:

  1. Административная процедура, подобная оформлению проектной документации и разрешений;
  2. Судебное разбирательство.

Оба варианта воплощаются самостоятельно или с помощью специализирующихся на оказании подобных услуг компаний — таких, как бюро «PereplanHome». Гражданам административную процедуру узаконения нужно начинать с обращения в организации, отвечающие за порядок согласования самовольных перестроек жилищ. Таковыми являются жилищная инспекция, отдел капитального строительства мэрии (районной администрации). Заявитель при себе должен иметь:

  • Поэтажный план;
  • Технический паспорт квартиры.

Сделанные изменения конфигурации жилплощади вносятся в имеющуюся документацию. За помощью следует обратиться в БТИ, которое направит на дом техника. Хоть сроки регламентированы, на оформление понадобится не один день, иногда — несколько недель. «На выходе» получим новые чертежи, где самовольно модифицированные элементы наносятся красным цветом.

Далее формируют пакет документов, состав которого зависит от конкретной ситуации. Обычно в него включают:

  • Заявление о перепланировке;
  • Техническое заключение БТИ;
  • Правоустанавливающие документы — оригинал или нотариально заверенная ксерокопия;
  • Выписка из домовой книги;
  • Техпаспорт и поэтажный план с экспликацией;
  • Проект или чертеж изменений конфигурации жилплощади;
  • Согласие всех собственников на модификацию планировки (членов семьи нанимателя);
  • Договор с проектной организацией на предоставление услуг.

В случае необходимости могут потребовать другие документы. Проверка представленных бумаг заканчивается получением согласования либо отказа. На процедуру законодательство выделяет 45 дней. При обращении через МФЦ, отсчет начинается с момента передачи документов в компетентные органы. О решении заявитель уведомляется в течение трех дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Наименование Стоимость Сроки выполнения
Согласование перепланировки квартиры «под ключ» внесение изменений в ЕГРН от 80 000 руб. от 2 мес.
Согласование перепланировки квартиры «под ключ» от 60 000 руб. от 2 мес.
Получение разрешения на перепланировку без затрагивания несущих конструкций от 35 000 руб. от 1,5 мес.
Получение разрешения с затрагиванием несущих конструкций от 45 000 руб. от 2 мес.
Получение разрешений с затрагиванием несущий конструкции в панельных домах от 160 000 руб. от 3 мес.
Получение разрешения на объединение квартир без затрагивания несущий конструкции 35 000 руб. 1,5 мес.
Получение разрешения на объединение квартир с затрагиванием несущий конструкции от 35 000 руб. от 2 мес.
Получение разрешения на объединение лоджии (балкона) с комнатой (кухней) от 35 000 руб. от 1,5 мес.
Подписание Акта о завершенной перепланировки Мосжилинспекции. Получение технической документации БТИ 30 000 руб. 1,5 мес.
Согласование ранее выполненной перепланировки квартиры от 55 000 руб. от 2 мес.
Изготовление технического плана на квартиру для внесения в кадастр недвижимости от 12 000 руб. 7-15 рабочих дней
Внесение изменений в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) 20 000 руб. от 15 рабочих дней
Наименование Стоимость Сроки выполнений
Проект перепланировки и Техническое заключение (полный комплект) 18 000 руб. 5-10 рабочих дней
Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки помещения 18 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект перепланировки помещения 12 000 руб. 3-7 рабочих дней
Техническое заключение о возможности перепланировки помещения 10 000 руб. 3-7 рабочих дней
Проект перепланировки по объединению квартир до 110 кв.м 18 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект перепланировки по разъединению квартир до 110 кв.м 17 000 руб. 5-10 рабочих дней
Теплотехнический расчет при затрагивании ограждающих конструкций 5 000 руб. 3 рабочих дней
Проект устройства проема (конструктив по усилению проема) от 9 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект устройства лестницы (конструктив элементов лестницы) от 13 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект устройства входной группы (архитектурный раздел для АПУ) от 13 000 руб. 5-10 рабочих дней
Проект электроснабжение от 11 000 руб. от 5 рабочих дней
Проект водоснабжения и водоотведения от 11 000 руб. от 5 рабочих дней
Проект вентиляции и кондиционирования 11 000 руб. от 5 рабочих дней
Проект отопления 11 000 руб. от 15 рабочих дней
Проект слабые токи 11 000 руб. от 15 рабочих дней
Предлагаем ознакомиться  Выписать человека из квартиры отказавшегося от приватизации
Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки Стоимость
Технический план 16 000
Внесение изменений в документы на квартиру / помещение 30 000
Итого: 46000
36000 руб.

Зачем согласовывать перепланировку

Понятия перепланировки и переустройства, какие этапы требуется пройти при согласовании перепланировки квартиры. Как выглядят все документы и разрешения, получаемые при оформлении перепланировки.

Какие виды перепланировки кухни есть вообще и что нужно обязательно знать обладателям газовых плит и стояков. Как правильно бъединить кухню со смежной комнатой и создать уютную кухню-гостиную..?
Объединить санузел легко, расширить еще легче! Как узаконить объединение санузла, перенос, расширение и устройство нового санузла, перестановку сантехнического оборудования в санузле и т.д…

Можно или нельзя объединять балкон или лоджию с комнатой или кухней? Что такое и как правильно устраивать французские окна. Причуды некоторых квартировладельцев, какие конструкции балконов нельзя строить и узаконить не получится?
Перепланировка коридора — отличный способ увеличить полезную и жилую площадь в квартире, однако, не все конструктивные решения могут пройти согласование и соответствнно — узаконены. Как можно грамотно использовать нежилую площадь. Варианты расширений комнат и санузлов за счет коридора. Проектные решения наших специалистов.
  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней.

Согласование самовольной перепланировки

Незаконная перепланировка затруднит проведение любых сделок, требующих государственной регистрации (покупки или продажи квартиры). При несоответствии поэтажного плана фактическому состоянию квартиры в государственной регистрации сделки может быть отказано. То же ожидает и тех, кому необходимо будет обменять или подарить такую квартиру, получить кредит в банке под залог этой квартиры или передать ее по наследству.

Необходимо знать, что узаконивание перепланировки нежилого и жилого помещения возможно не всегда. Невозможной эта процедура станет в случае, если во время ремонта грубо нарушались строительные и санитарные нормы. Например, производился демонтаж капитальной стены или была нарушена общедомовая система вентиляции.

Предлагаем ознакомиться  Про ответственность для детей

Наказание за незаконную перепланировку

  • штраф: Если жилищной инспекции или ДЭЗу станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, Вас оштрафуют. Штраф накладывает жилищная инспекция, и его размер немалый — от 9000 рублей (за квартиру) до 100 000 рублей (за офис);
  • обязанность получения разрешения МВК: уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности санкционировать перепланировку. Поэтому Вам дадут срок (2 — 3 месяца), в течение которого вы должны будете оформить разрешение МВК. Если Вы не сделаете это в срок, Вас повторно оштрафуют;
  • продажа квартиры с торгов: если Вы не выполните предписание, и откажетесь санкционировать перепланировку, на Вас подадут в суд. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, суд имеет право продать Ваше помещение с торгов (с возвратом Вам разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние);
  • приведение помещения в первоначальное состояние: если то, что Вы сделали в помещении, невозможно будет санкционировать по причине несоответствия нормам СНиП, то Вам придется уплатить штраф и делать ремонт заново: приводить помещение в первоначальное состояние;

Наши услуги:

  • узаконивание перепланировки жилого помещения ( квартиры )
  • узаконивание перепланировки нежилого помещения ( здания )

Обращение в суд

Начать оформлять узаконения в судебном порядке целесообразно в двух следующих случаях:

  1. При невозможности реализовать «административную процедуру» — в местную судебную инстанцию (по месту регистрации жилой площади) подается иск с требованием сохранить ее в состоянии, обретенном после переделки;
  2. При наличии отказа органа согласования и несогласия с ним — в районный суд по месту жительства заявителя (по месту расположения органа, отказавшего в согласовании перепланировки) в трехмесячный срок подается заявление об обжаловании вынесенного решения.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Кроме иска (заявления), нужно собрать и предоставить суду оригинальные либо нотариально заверенные документы:

  • Квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • Свидетельство о праве собственности (соглашение соцнайма);
  • Технический паспорт, поэтажный план и экспликация;
  • Заключение компетентных инстанций;
  • Проект (чертеж) изменений конфигурации жилой площади;
  • Согласование проектной организации;
  • Бумаги, обосновывающие претензии заявителя.

В ходе проведения судебного разбирательства истец должен доказать, что:

  • Самовольное изменение конфигурации принадлежащей ему жилплощади не затрагивает интересы (права) третьих лиц и не таит опасности;
  • Архитектурные изменения не нарушают требования СНИП;
  • Перед производством работ по перепланировке действительно предпринимались попытки ее согласовать (получить разрешение).

Результатом проведенного разбирательства является постановление суда, которое узаконивает перепланировку или отказывает в ее легализации. По истечение месяца постановление суда вступает в законную силу. Положительное решение суда является юридическим основанием обратиться в Росреестр по поводу получения нового кадастрового паспорта. При изменении жилой площади потребуется заказать в Регпалате новое свидетельство о праве собственности.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Заключение

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

«Перепланировка», «переустройство» и «реконструкция» — самостоятельные понятия, которые следует различать в виду принципиальных отличий между ними и правовых последствий, наступающих после их незаконного осуществления. Не все самовольно произведенные переделки подлежат узакониванию. Те, которые можно легализовать, осуществляются самостоятельно административным путем или в судебном порядке. В обоих случаях придется потратить время, нервы и деньги.

Как оформить незаконную перепланировку квартиры

Бюро «PereplanHome» занимается юридическими проблемами, возникающими в ходе изменения конфигурации жилплощади. За разумное вознаграждение (стоимость наших услуг — лучшая в регионе!) можно узаконить сделанную перепланировку, сэкономить время и сберечь здоровье. Бесплатные консультации — по телефону 7(495)545-46-99. Звоните, будем рады помочь!

Оцените статью
Право в твоем городе
Adblock detector