Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности

Требования, предъявляемые при разделе

По преимуществу, участок, находящийся в долевой собственности нескольких владельцев, допускается к разделу. Так как при оформлении в общую собственность предусматриваются параметры надела, допускающие его возможную реорганизацию путём выдела каждой доли в автономное пользование. Например, если участок потенциально соответствует критериям, предъявляемым к делимым ЗУ, разрешается:

  1. Оформить совместную собственность при наследовании несколькими участниками с выделением долей или без выделения.
  2. Оформить супругам при разделе совместной собственности и т.д.

Например, если двое наследников претендуют на участок общей площадью 12 соток, они получат наследственную массу в виде участка, которую впоследствии допустимо разделить. Если двое наследников спорят за надел в 7 соток, то совместная собственность не предусматривается в силу признания участка неделимым. Надел отойдёт тому из них, кто имеет преимущественное право при наследовании (ст.1170, 1182 ГК РФ).

Та же ситуация возникнет, если супруг попытается претендовать на совместное владение наделом после развода. В данном случае придётся договариваться о предоставлении компенсации претендентам, не получившим долю в праве собственности на ЗУ. Исходя из данного положения, государство гарантирует определённую упорядоченность в проведении процедуры реорганизации, основанной на соблюдении санитарных норм.

Делимыми признаются участки, общая площадь которых составляет в сумме два минимальных размера или более. Такие участки допускают раздела на 2 части.Т.е. земельный участок является делимым в случае, если при делении на двух собственников у каждого будет участок, не меньше минимального размера.

Обозначенные нормативы определены в соответствии с положениями Федерального Закона, принятого 25.10.01 г, под № 136-ФЗ. Правительство учредило определять минимальный размер ЗУ в качестве санитарной нормы, которую недопустимо нарушать. Нормы устанавливаются в Субъектах Федерации РФ по усмотрению местных властей, исходя из возможностей и специфических условий региона. Соответственно, утверждаются таковые локальными и муниципальными актами и положениями.

Минимальный размер надела в основном составляет 6 соток. Некоторые регионы допускают норму в 4 сотки. Как правило, участки меньшего размера не делятся. Если до принятия решения об установлении минимального норматива, земля под частным домом, находящимся в собственности двух домовладельцев, составляла 7 соток, то власти стремятся препятствовать приватизации такого участка, предлагая её оформление в бессрочную аренду.

Если же по тем или иным причинам, граждане смогли её

оформить в собственность

или выкупить, разделить такой участок не удастся. Так как ЗУ нестандартного размера в сторону уменьшения, не может быть правоспособным.

Купли-продажа

или

дарение земельного участка

будут затруднены. Единственный выход – продать его соседям, осуществив слияние, что восстановит его статус.

Вот такие не трудные правила минимальных площадей земельного участка при разделе на две доли. А что если потребуется делить на троих и т.д.?

Если участок делится на три части, его площадь должна быть не менее трёх минимальных размеров. При делении на четыре – не менее четырёх. Для таких земель предусмотрены дополнительные требования. Они предъявляются на начальном этапе, в момент согласования процедуры раздела с кадастровым инженером.

Рассматривая план земли, подлежащей разделу (даже ранее учтенного), он визуально планирует восстановление границ в натуре таким образом, чтобы между потенциальными соседями не возникало споров. Отдельный участок должен обладать всеми характеристиками полноценного автономного надела. То есть:

  1. получить отдельный выход к дороге;
  2. иметь удобный подъезд для транспортных средств;
  3. иметь ровные границы;
  4. исключить наложения межевых границ.

Нередко обширные территории затрудняют раздел из-за сложной конфигурации межевых границ, которые не позволяют сформировать реализацию всех положенных требований, соответствующих ст. 261 ГК РФ. Тот же результат предвидится, если часть надела занята водоёмом, болотом или имеет иные нюансы, не допускающие надлежащего надела.

Если невозможно обеспечить перечисленные требования, раздел ЗУ будет запрещён. В этом случае допустимо переиграть первоначальные планы, разделив его на меньшее число участников, выплатив одному из них положенную компенсацию для приобретения отдельного надела.

Основания

Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами. Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

  • подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);

  • соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).

Так, если инициировано разделение однокомнатной квартиры, то оформить права собственности только на часть объекта не получится, поскольку нет технической возможности обособить находящуюся отдельно долю. Поэтому, прежде чем приступать к процедуре разделения, нужно уточнить, возможно ли практическое выделение доли. Дать ответ на этот вопрос может технический отдел муниципалитета после проведения экспертизы недвижимости.

Проведение процедуры возможно по обоюдному согласию владельцев объекта или же в судебном порядке. Но мирное решение спора позволит значительно сократить время.

Пошаговая инструкция разделения земельного участка на два и более

Наконец мы подошли к теме статьи.

Предлагаем ознакомиться  Как составить досудебную претензию в страховую компанию

Как же разделить земельный участок на два самостоятельных участка? Порядок раздела не самый простой, но мы справимся.

Решение принимается собственниками совместно, что констатирует составленное добровольно соглашение о разделе земельного участка между собственниками (образец доступен для скачивания ЗДЕСЬ и в конце статьи). Если владелец участка единственное заинтересованное лицо, то его решение будет единоличным.

Решение о разделе земельного участка: образец (2,5МБ!)

Если среди совладельцев отсутствует единое мнение, то есть некоторые из них отказываются от выделения надела, они предоставляют нотариально удостоверенное согласие. В этом случае заинтересованное в выделении лицо, беспрепятственно оформляет свои земли.

При проведении

межевания

совладельцы и соседи допускаются к освидетельствованию правомерности проводимого межевания.

Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности

Вначале следует собрать документацию, характеризующую право собственности. Инициаторами раздела земель могут быть собственники, которые:

  • имеют доли в праве на ЗУ;
  • планируют подарить часть участка;
  • желают продать часть участка;
  • делят ЗУ между детьми или иными родственниками.

Во всех перечисленных и иных случаях на первом плане стоит раздел. После его успешного проведения допустимы иные правовые процедуры, в том числе – имущественные сделки с выделенной самостоятельной частью, аренда земельного участка и прочие.

Если участок в совместной собственности, вначале следует распределить доли в праве. Для этого заинтересованные лица обращаются в юридическую компанию для составления соглашения. Предварительно договариваются о том, в равных или в разных долях будет совершён раздел. В соглашении потребуется указать точный размер площадей вновь образуемых наделов, с определением его доли в процентном отношении к общей площади делимого ЗУ. Это главное условие, в остальном специальных требований к документу не предъявляется.

Если участок неровный, с обрывом, оврагом или водоёмом – допускается предоставить дополнительный метраж площади тому из участников, которому достанется часть с подобными неудобствами. Если совладельцы решат поступить таким образом, то данное условие (уступку), следует обозначить в соглашении отдельным пунктом.

Это защитит правообладателя от последующих попыток совладельцев, вернуть переданные метры, оставив невозмещёнными специфические неудобства, определённые ландшафтом. Составленное и подписанное сторонами соглашение целесообразно удостоверить в нотариальной конторе, затем обязательно зарегистрировать переход права на землю.

Если выделиться желает только один из владельцев, остальным требуется предоставить согласие на выдел. В таком случае собственникам следует составить соглашение о выделении долей стандартным способом. После того, как доли в праве пройдут регистрацию в Росреестре, совладельцы дают нотариально удостоверенное согласие на выделение части участка заинтересованного лица.

Если выделяется член садового товарищества или кооператива, согласие на выдел предоставляется на основании решения общего собрания. Оно принимается путём простого голосования, при получении большинства голосов. На основании протокола, с указанием результатов голосования, председатель сообщества выдаёт согласие его членов.

Заинтересованному в разделе лицу следует подойти в геодезическую компанию лично. Если обращаются совладельцы, они могут:

  1. подойти совместно;
  2. оформить на одного из участников доверенности;
  3. передать доверительное управление специалисту.

В компании предъявляется пакет документации, который удостоверяет право лиц на раздел земельного участка. В их числе должны быть:

  • Правоустанавливающий документ (акт, договор, свидетельство о наследовании ЗУ и т.п.).
  • Свидетельство о праве собственности на ЗУ.
  • Кадастровый паспорт участка и паспорта собственников.

Если совладельцев несколько – прилагается составленное, удостоверенное и прошедшее регистрацию соглашение. А так же – согласие других владельцев, если выделяется один из них. Представители, действующие в интересах собственников, прилагают нотариально удостоверенную доверенность. Если один из собственников оказался несовершеннолетним, прилагается разрешение от органов опеки и попечительства.

Заявление пишется кадастровому инженеру, принимающему в работу участок. В заявлении указывают:

  1. характеристики участка;
  2. кадастровый номер;
  3. адрес расположения, населённый пункт или наименование СНТ;
  4. его целевое назначение;

    Стоит знать, если надел используется не по назначению, может быть изъят участок для государственных нужд.

  5. наличие или отсутствие строений на участке.

Земля под частным домом может быть разделена только после гражданско-правовых операций по разделу дома.

В основной части заявители составляют запрос на раздел участка, указывая параметры вновь возникающих участков в соответствии с данными, на основании которых составлялось соглашение. Заявления пишутся каждым из участников раздела и подписываются собственноручно.

Стоимость работ

Кроме копий документов к заявлению прилагают квитанции об оплате кадастровых работ. Оплате подлежит каждый вновь возникающий надел. Стоимость работ равна цене межевания одного участка. В каждом регионе устанавливаются собственные варианты цен.

В средней полосе РФ они укладываются в 7-8 тысяч рублей за участок. В Московской и Ленинградской области разница в работах ощутима и в основном исчисляется в процентах от

стоимости ЗУ

, а так же – от статуса геодезической компании.

Кадастровый инженер заказывает выписку из кадастровых записей. Выписка готовится в пределах трёх недель, которые выпадают из процедуры раздела. После её получения специалист составляет приблизительную схему-план на электронном и бумажном носителях и проставляет реперные точки, по которым пройдут межевые линии.

Пошаговая инструкция разделения земельного участка на два и более

Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения. Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами. А именно:

  • предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);

  • расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).

Предлагаем ознакомиться  Переуступка права аренды земельного участка в 2020 году: договор уступки земли

Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:

  • порядок деления жилых комнат;

  • правила использования общих нежилых помещений;

  • формулу оплаты коммунальных услуг;

  • определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.

Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям. Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу. А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.

Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.

На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части. Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта. То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.

Когда нужно обращаться в суд?

Когда совладельцы чинят препятствия или председатель СНТ не выдаёт согласия на выдел, допускается получение решения суда, на основании которого будет проведено межевание и регистрация. Иногда основанием для обращения в суд становится распределение долей, самовольное занятие и иные правовые нюансы.

Подробнее о том, как узаконить самозахват ЗУ читайте в другой нашей статье.

Алгоритм

Чтобы документально оформить разделяемую собственность, нужно следовать универсальному алгоритму, который включает следующие шаги:

  • подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);

  • проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;

  • выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);

  • обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;

  • оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости. В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде. Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.

Раздел земельного участка: основные правила

Инициатором раздела может выступить:

  • Единственный собственник. Например, если он хочет продать часть участка.
  • Один из собственников или они вместе, если участок находится в долевой или совместной собственности.
  • Землепользователь.
  • Землевладелец.
  • Государство. Если территория необходима для государственных или муниципальных проектов (например, для прокладки дороги), часть земли выкупают у собственника. Остальное остаётся у него.

Все изменения, происходящие с границами участков и правами собственности, проходят государственную регистрацию.

Раздел возможен, если соблюдаются такие требования:

  • исходный участок имеет чёткие границы и находится на кадастровом учёте;
  • каждая из частей имеет отдельный подход или подъезд с дороги;
  • участок можно разделить без вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, нарушения законодательства об охране земель;
  • нет запрета на деление и сделки с земельным участком;
  • земля на всех получившихся частях может быть использована по назначению;
  • если на участке находится дом, раздел не повредит его использованию.

Получившиеся разделённые части должны соответствовать градостроительному регламенту и Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Если хоть один не уложится в требования, в регистрации откажут. Смысл этого в том, чтобы соблюдались нормы по предельным размерам, отступам от границ с соседями и максимальному проценту застройки.

По размеру участка единых для всей страны норм нет. Они зависят от назначения земли и региональных законов.

Нормы устанавливаются на разных уровнях. Разница зависит от востребованности земли, плотности населения, приоритетов властей в использовании территорий и т. д. Приоритетность такая: если есть правила, утверждённые муниципалитетом, руководствуются ими. Если нет, применяются региональные нормы. Если и их нет, правила определяются федеральными законами. Получить такую информацию можно в районной администрации.

Скриншот сайта Мшинского сельского поселения

Правила землепользования публикуются на сайтах администраций поселений и районов

Ограничения есть и по максимальному размеру участка. Но для раздела они не актуальны.

Если участок предназначен для жилого или дачного строительства, нужно учесть ещё строительные, санитарные и противопожарные нормы. Причём вне зависимости от того, есть ли сейчас на участке дом. Всё должно вместиться с учётом минимальных расстояний:

  • от стены дома до границы с соседями — 3 м;
  • от хозяйственных построек до границы — 1 м;
  • от строений до границы с дорогой — 5 м;
  • от постройки для содержания скота и птицы до границы участка — 4 м;
  • от стволов высокорослых деревьев до границы с соседями — 4 м, от средних деревьев — 2 м, от кустарника — 1 м.
Предлагаем ознакомиться  Пакет документов для получения субсидии

Процент разрешённой застройки зависит от назначения земли и региона. Узнать это можно в тех же ПЗЗ на сайте своей администрации.

Схема участка с расстояниями до объектов

Если участок предназначен для строительства, на нём должно поместиться всё необходимое с учётом минимальных расстояний

В результате раздела образуется два или больше земельных участка с новыми границами и адресами. Они станут отдельными объектами недвижимости, а общий участок юридически перестанет существовать. Эти изменения отражаются в кадастровом реестре и документах.

Право собственности на новые участки — это отдельный вопрос. По умолчанию они будут принадлежать собственникам на тех же правах, что и старый. Но можно и договориться между собой о других условиях. Это фиксируется письменным соглашением. И здесь возможны варианты: каждый новый участок принадлежит отдельным людям, все участки находятся в общей собственности, одна часть отчуждается. Распределение прав зависит от того, какие цели изначально ставились.

Право распоряжения и пользования зависит от того, как договорились между собой собственники. Если каждый участок будет принадлежать одному человеку, он имеет право распоряжаться им без учёта мнения остальных: продавать, дарить, пользоваться, оформлять залог. Долевая собственность требует участия совладельцев. Сложнее, если собственники не смогли договориться, тогда всё решается в суде.

Назначение земель после раздела остаётся тем же. Если требуется его изменить, есть закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ. В отношении отдельного участка это возможно (с учётом ограничений), доли в участке — нет. Если был установлен сервитут, он сохраняется в прежних границах.

Решение споров

Порядок обращения в суд – общий. То есть гражданин должен подготовить ходатайство и передать его в канцелярию суда. Совместно с ходатайством собирается пакет требуемых документов, а также формируется опись поданных бумаг. Важно помнить, что суд примет жалобу только, если среди доказательств будет находиться документ, подтверждающий отказ других владельцев от мирного разделения. Это может быть ответ на уведомление.

Также ходатайство не должно содержать просьбу на проведение процедуры выделения доли. Суд может только разрешить инициировать процедуру в компетентных государственных органах (БТИ). А проводить процесс формирования долей Фемида не уполномочена.

Порядок раздела земельного участка

Начать стоит с определения, возможен ли раздел в конкретном случае. Здесь есть два аспекта: права на землю и требования к самому участку.

Информацию о правах собственности на участок можно узнать по выписке из ЕГРН. Этот документ всё равно понадобится для оформления раздела. Там содержатся полный список собственников, размер их долей, план участка, условия использования земли, ограничения по сделкам и обременения. Заказать выписку можно в Росреестре.

Выписка из ЕГРН на земельный участок

Выписка из ЕГРН содержит информацию о правах собственности на участок

Чтобы узнать ограничения по размеру участка, надо найти официальный документ на сайте районной администрации. Оптимальный запрос для поисковиков такой: «предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства в… (название населённого пункта)». В документе будет перечень норм по целевому назначению земель. Если ничего не нашлось, имеет смысл обратиться в администрацию с запросом.

Когда эти этапы пройдены, можно приступать к разделу. В порядке действий возможны такие варианты:

  • Собственник участка один. Он может сразу приступить к межеванию и регистрации.
  • Собственников несколько, все согласны с разделом. Они делают межевание, заключают соглашение и регистрируют изменения.
  • Собственников несколько, и хотя бы от одного из них нет согласия на раздел. Заинтересованная сторона делает межевание и подаёт в суд, где она будет истцом, а ответчиком — несогласный. На основании судебного решения проводится регистрация.

Оформление раздела земельного участка

Изменения не вступят в силу до тех пор, пока они не будут зарегистрированы в Росреестре.

Ещё до государственной регистрации надо присвоить адреса новым участкам. Для этого обращаются с заявлением в местную администрацию. Вместе с ним подаются выписка из ЕГРН, межевое дело, соглашение собственников или решение суда о разделе. Способов подачи заявления несколько:

  • лично;
  • через представителя с доверенностью;
  • по почте;
  • через МФЦ;
  • через портал «Госуслуги».

Решение принимают в течение 18 дней. Пошлина за это не взимается.

Постановление о присвоении адреса дому и земельному участку

Присвоение адреса оформляется постановлением, а собственника уведомляют тем способом, который он сам выбрал

Для государственной регистрации обращаются в одно из отделений Росреестра или МФЦ по выбору. Место нахождения участка роли не играет. Есть возможность отправки заявления по почте или через электронную форму. Надо будет снять с кадастрового учёта старый участок, поставить новые и зарегистрировать права собственности.

Самостоятельно обращаться с заявлением в Росреестр надо не всегда. Если раздел проходил по соглашению собственников, его подаёт нотариус. Результат будет в течение 3 дней. Единственный собственник может договориться с кадастровым инженером — документы пойдут на регистрацию сразу после межевания. Такая услуга часто входит в стандартный пакет предложений от землеустроительных компаний.

А вот когда решение о разделе принял суд, заявление подаёт сам собственник. Из документов ему будут нужны решение суда, решение о присвоении адреса, межевой план и паспорт. Срок ожидания будет 10 дней с момента принятия заявления в Росреестре.

Изменения фиксируются в государственном реестре недвижимости. Собственник может получить на руки подтверждение в виде выписки из ЕГРН, где будут отражены параметры нового земельного участка и права собственности. Она будет выдана в бумажном или электронном виде (по выбору).

Выдел доли в натуре в праве общей долевой собственности на земельный участок

Выдел земельного участка регламентирует статья 11.5 ЗК РФ. По требованиям к участкам, процедуре и условиям выдел мало чем отличается от раздела. Способы те же — по соглашению или через суд.

Оцените статью
Право в твоем городе
Adblock detector