Процесс оформления ипотеки на вторичное жилье

Все ли могут рассчитывать на ипотеку?

Рассматривая заявки на получение ипотеки, банки стараются оградить себя от рисков невыплат, и тщательным образом оценивают текущую платежеспособность заемщика, а также вероятность того, что до момента полного погашения кредита он также его финансовая состоятельность не ухудшится. Поэтому к заемщикам предъявляются определенные требования, соответствие которым повышает шансы банка получить предоставленную сумму в полном объеме.

Первое, и самое главное, что необходимо сделать потенциальному ипотечнику – это доказать банку свою финансовую состоятельность.

1. возраст заемщика;

2. образование;

3. наличие стабильного места работы;

4. платежеспособность клиента;

5. статус и кредитная история.

Во всех банках при выдаче займа на жилье устанавливаются возрастные ограничения – понятно, что среднестатистический выпускник школы редко имеет доход, позволяющий делать ежемесячные взносы. По требованиям банка заемщику должно быть (как правило) не менее 21 года. Верхняя возрастная планка, соответственно, определяет вероятность того, что заемщик доживет до момента полного выполнения обязательств.

Многие требования основаны на исследованиях, проводимых разными банками и финансовыми учреждениями, социальными службами на предмет социальной адаптации и ответственности. Образование играет роль немалую, хотя главной ее не назовешь, но, как правило, люди с высшим образованием вызывают больше доверия.

Ключевые требования для выдачи ипотеки — наличие постоянного места работы или иного источника стабильного дохода (официально подтвержденного), что и определяет платежеспособность клиента. Если обращается в банк человек, у которого стаж работы порядка 10-15 лет, а уровень заработной платы выше среднего, тогда любой банк с радостью предложит ему выгодные условия.

Иными словами, речь идет о том, что банк не даст кредит, необеспеченный какими-то гарантиями. Однако такими гарантиями может быть поручительство лиц, которые подходят под требования банка, залоговое обеспечение (например, квартира родителей) или солидный первоначальный взнос. Если заемщик в состоянии обеспечить перечисленные гарантии, то банк с удовольствием выдаст деньги на хороших условиях.

Большое значение имеет и кредитная история заемщика (сегодня данные о крупных займах хранятся в Кредитных Бюро, к которым банки имеют доступ), поэтому наличие в этой истории просрочек по кредитам или вообще невыплат резко снижает шансы получить кредит.

Ипотека на первичном рынке

1. Сбор пакета документов;

2. Подача документов и ожидание решения банка;

3. Заключение договора купли продажи жилья (ДКП);

4. Страхование залогового имущества (квартиры, для покупки которой нужен кредит);

5. Заключение кредитного договора с банком;

6. Внесение первоначального взноса (он может составлять от 10 до 50% от запрашиваемой суммы);

7. Оформление права собственности на жилье (с обременением в пользу банка).

• Технический паспорт объекта недвижимости;

• Сведения о кадастровой стоимости;

• Выписка из домовой книги и Единого реестра об ограничении прав;

• Оценка стоимости залогового имущества (независимым экспертом).

Кроме того, у заемщика могут попросить и дополнительные документы. К таковым относят военный билет, права, дипломы или аттестат и так далее. На сбор необходимой документации уходит приличное время, а потому лучше не откладывать дело в долгий ящик, если вы уже надумали приобретать жилище таким путем.

Процесс оформления ипотеки на вторичное жилье

Согласно статистике, до 70% займов приходится на первичный рынок. Под первичным рынком понимают квартиры от застройщиков, то есть, новостройки на разных стадиях строительства. Если заключить договор с застройщиком на этапе «котлована», что стоимость такой квартиры будет намного ниже среднерыночной стоимости аналогичного жилья на текущий момент.

Новостройки пользуются спросом благодаря высокому уровню комфорта современных квартир,  в таких домах никто еще не жил, что также делает квартиры привлекательнее.

Важная особенность таких домов не только в том, что они еще только строятся. Квартиры не успели перейти в чью-то собственность, что на руку заемщикам, так как отсутствуют риски, связанные с юридической чистотой недвижимости. При каждом переходе прав собственности (в случае вторичного жилья) могли нарушаться чьи-то интересы, в результате судебных разбирательств текущий собственник может лишиться жилья.

Получить ипотеку на первичку намного проще, чем добиться одобрения банка на кредит по вторичной квартире. Если вы решили взять в ипотеку новопостроенную квартиру, то изначально вам стоит выбрать подходящий вариант в вашем регионе и заключите двухсторонний договор с застройщиком (ДДУ, договор долевого участия). Далее все происходит по общей схеме – сбор документации, обращение в кредитный отдел, заключение кредитного договора и первый взнос.

Ипотечным называется кредит, при котором заемщик закладывает в банк имеющуюся у него недвижимость, продолжая пользоваться ею. Особенно часто используется схема, при которой залог оформляется на приобретаемую квартиру или частный дом. Вообще, именно получение ипотеки на жилье считается наиболее популярной и востребованной банковской услугой, хотя по описанной схеме нередко приобретается и коммерческая недвижимость, и промышленные объекты.

Предлагаем ознакомиться  Долг по ипотеке передали в суд

В числе основных условий ипотечного кредита, помимо обязательного оформления недвижимости в залог, можно выделить такие параметры займа, которые являются стандартными для подобных финансовых сделок:

  • Срок. При оформлении ипотеки продолжительность действия кредитного договора нередко составляет 10, 20 и даже 30 лет;
  • Сумма. Характерной особенностью рассматриваемых кредитов выступает серьезная сумма займа, что объясняется немалой стоимостью жилья, независимо от того, идет ли речь о квартире, или частном доме;
  • Процентная ставка. Учитывая длительный срок и большую сумму, ипотечные кредиты выдаются обычно под относительно небольшой процент, который заметно ниже ставок по другим видам займов.

Факт. В начале 2018 года ставки по ипотечным кредитам в России впервые за долгие годы опустились до уровня 6-9%. Даже Сбербанк готов выдавать подобные займы на покупку жилья в новостройках под 7,4% годовых. В Россельхозбанке ситуация еще более наглядная – ипотека от ряда застройщиков – от 5%, обычная – от 8,85%. Только ВТБ выбивается из этого правила, предлагая ипотеку под 9,1% и для новостроек, и для вторичного жилья.

Условия получения ипотеки в 2017-2018 годах стали заметно более привлекательными и выгодными для потенциальных заемщиков. Это объясняется влиянием нескольких факторов. Во-первых, в последние три года неуклонно снижается ключевая ставка ЦБ РФ, что ведет к аналогичному снижению процентов по большинству кредитов.

Во-вторых, происходящее одновременно сокращение реальных доходов населения вынуждает банки предлагать клиентам более выгодные условия. В-третьих, нестабильное финансовое состояние значительной части застройщиков и девелоперов, задолжавших серьезные средства различным финансовым организациям, стало причиной того, что они зачастую расплачиваются с банками по кредитам квартирами по себестоимости или даже ниже.

Условия получения ипотеки могут различаться в нюансах, но основные требования совпадают. В первую очередь банк интересует личность заемщика и предмет залога.

Одно из самых главных условий касается возраста заемщика. Минимальный возраст в ипотечных программах разных банков обычно совпадает – это 21 год. А вот по остальным возрастным параметрам такого единства мнений нет. Кроме нижней возрастной планки есть критерии «максимальный возраст, когда можно взять ипотеку» и «максимальный возраст на момент возврата кредита».

По второму критерию обычно принимается индивидуальное решение, поскольку кроме зафиксированной цифры – к примеру, в Сбербанке это 75 лет – банк учитывает наличие подтвержденных доходов, созаемщиков или поручителей. Еще в Сбербанке есть программа кредитования по двум документам — банк рассматривает заявку без документов, подтверждающих трудоустройство, и в этом случае максимальный срок возврата кредита уменьшается до 65-летнего возраста.

Банки с опаской относятся к людям, которые слишком часто меняют работу. Если ваш единственный источник дохода – собственный бизнес, это тоже будет воспринято банками как фактор риска. Банки предпочитают иметь дело с наемными работниками. Может стать проблемой при получении кредита работа, связанная с постоянным риском – сотрудники МЧС, каскадеры, цирковые артисты.

Банк оценивает личность заемщика не только для решения главного вопроса: выдавать кредит или отказать. В зависимости от соответствия заемщика определенным критериям банк может изменить условия кредитования – повысить или уменьшить проценты, изменить срок возврата кредита.

Оценивая потенциального заемщика, банк в первую очередь будет смотреть на ежемесячный доход. Если у вас есть дополнительные средства, например, вложенные в акции или облигации, это будет плюсом в вашу пользу.

Для участия в некоторых ипотечных программах нужно будет показать банку не только общий доход семьи, но и доходы родителей и других близких родственников. Это обычно происходит, когда родственников привлекают к участию в кредитном договоре в качестве созаемщиков или поручителей.

Покупка жилья на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция 0

Помимо платежеспособности банк будет оценивать кредитную историю, в том числе пунктуальность в отношении платежей по кредитам. При проверке кредитной истории банки руководствуются определенной формулой: срок, за который учитывается КИ, допустимое количество просрочек и их длительность. Например, если кредитную историю смотрят за 5 лет, допустимы до 6 просрочек до 30 дней и 1 до 90 дней.

Если вы никогда не обращались за кредитованием и кредитной истории нет – это тоже будет поводом для сомнений. В этом случае вы попадете в категорию “непонятный заемщик”. Вероятность одобрения в этом случае выше, чем при недочетах в КИ, но могут урезать сумму кредита. Если некогда вы брали кредит, который гасили не слишком аккуратно, допускали просрочки платежей, но с тех пор прошло уже несколько лет, можете попробовать представить подтверждение, что просрочка была вызвана объективными обстоятельствами, в которых не было вашей вины. К примеру, из-за несчастного случая с временной потерей трудоспособности или увольнения по сокращению штатов.

В первую очередь банк будет смотреть на ликвидность – насколько быстро и за какую цену можно продать квартиру при необходимости. В зависимости от высокой или низкой ликвидности банк будет решать:

  • дать вам кредит под выбранную квартиру или отказать;
  • потребовать ли участия в сделке поручителя или созаемщика либо выдать кредит без их привлечения;
  • какую сумму можно дать вам в кредит.

В законе нет четко прописанной инструкции, в которой оговаривался бы порядок оформления ипотеки, поэтому действовать вы можете по собственному усмотрению. Однако оптимальный порядок покупки квартиры в ипотеку такой.

С чего начать покупку квартиры в ипотеку – разумеется, с выбора кредитора. Обращать внимание при выборе банка для получения ипотечного кредита надо на такие моменты:

  • какую квартиру хотите купить – для квартир в строящихся домах и жилья во вторичном жилом фонде банки предлагают разные условия по ставкам и по размеру первоначального взноса. Посмотрите на программы, действующие для покупки предпочтительного для вас объекта.
  • процентная ставка и дополнительные расходы – постарайтесь найти наиболее низкую ставку на рынке, которую банки предлагают на выбранный вариант квартиры (в новостройке или на вторичном рынке).
  • срок кредита – может варьироваться от нескольких месяцев до 30 лет. Как правило, чем больше срок, тем ниже ставка, но зато итоговая переплата будет больше. Не стоит бездумно гнаться за выгодой — помните, что ежемесячный платеж не должен превышать 40% вашего дохода, иначе придется экономить на повседневных нуждах, да и банк, скорее всего, откажет в ипотеке. Вы можете оформить ипотеку на 8-10 лет, а после досрочно погасить. Так вы будете платить в достаточно комфортном для себя режиме и при этом переплата будет не слишком большой.
  • первоначальный взнос – как правило, банки без первоначального взноса ипотечный кредит не выдают. Обычно он составляет 10-20% стоимости квартиры. Если есть возможность, лучше оплатить максимальную часть стоимости — так вы потратите на квартиру меньше заемных средств, а значит, заплатите меньше процентов и переплата будет ниже. Кроме того, в этом случае банк может предложить вам более выгодные условия по процентной ставке, что в конечном итоге тоже приведет к меньшей переплате.
  • отношения с банком – если у вас есть в банке зарплатный проект или активный счет, стоит попробовать обратиться именно туда, возможно, в этом банке вам будет легче получить ипотеку на квартиру. Это объясняется тем, что банк уже знает вас как клиента, может с большой точностью оценить вашу платежеспособность, а значит специалистам проще будет прочитать риски и выгоду выдачи ипотечного кредита.
  • онлайн-сервис и физические отделения банка в вашем районе – удобство обслуживания кредита еще один немаловажный фактор. Возможно, в одном банке вам предложат процент на пару десятых ниже, чем в другом, но чтобы внести ежемесячный платеж придется ехать через весь город, поскольку в этом банке нет оплаты онлайн и всего одно отделение очень далеко от вас. В этом случае экономия будет сомнительной, вероятно, лучше будет выбрать банк с чуть большим процентом, зато дающий возможность решать вопросы оплаты онлайн. Кроме того, хорошо, когда неподалеку есть физическое отделение банка, поскольку случаются вопросы, требующие присутствия – к примеру, некоторые банки разблокируют утерянные карты только при личном визите клиента.
Предлагаем ознакомиться  Ходатайство об отложении судебного заседания, скачать образец заявления

Поиск вариантов, предпочтения

Перед обращением просмотрите все варианты и выберите банк с наиболее привлекательными условиями (низкой кредитной ставкой, продолжительным сроком кредитования).

Некоторые перед оформлением ипотеки обращаются сразу в банк, чтобы выбрать объекты застройщиков, с которыми сотрудничает кредитная организация, это повышает шансы получить одобрение банка. Если вы решили изначально выбрать квартиру у застройщика, то вы можете узнать, есть ли у него аккредитация в каком-то банке.

Кроме того, чем ближе будет дата сдачи объекта, тем более банк будет расположен выдать кредит.

Подача документов и ожидание решения банка

Собрав весь пакет документов, и передав бумаги в кредитный отдел, претендент на кредит вынужден немного подождать, так как речь идет не об одной-двух тысячах рублей, решение может приниматься не одну неделю. Впрочем, многие банки выносят решение в течение недели.

Процесс оформления ипотеки на вторичное жилье

Помимо оценки эксперта (работника банка), необходимо учитывать наличие системы скоринга — она автоматизирована и позволяет банку увидеть кредитный рейтинг потенциального клиента, включающий многие параметры. Как только решение будет принято, заемщику сообщат об этом. Приятной особенностью является то, что решение можно принять не сразу — да, вы будете знать сумму, которую готов предоставить вам банк в качестве кредита, но при этом, у вас будет от 1 до 3 месяцев на размышления (в зависимости от банка).

Для оформления ипотечного кредита вы должны будете предоставить банку:

  • паспорт с отметкой о регистрации, хотя бы временной, если нет постоянной прописки;
  • второй документ, подтверждающий личность – загранпаспорт, водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, СНИЛС;
  • справку по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей — налоговую декларацию или справку по форме банка;
  • копию трудовой книжки;
  • документы по приобретаемой квартире, если залогом по кредитному договору будет она: паспорт продавца, правоустанавливающий документ, технический паспорт, кадастровый паспорт, отчет о стоимости недвижимости, выписка из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии арестов и запрещений на продажу квартиры и иных зарегистрированных обременений;
  • документы по объекту недвижимости, предоставляемому в залог, если это объект, который уже принадлежит вам: выписка из ЕГРН – желательно, не старше 1 месяца, отчет об оценке рыночной стоимости имущества – действителен в течение 2 месяцев, технический паспорт, выписка из лицевого счета, подтверждающая, что в квартире нет зарегистрированных лиц, нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу объекта в залог.
Предлагаем ознакомиться  Смогут ли родственники оспорить завещание в свою пользу

Заключение

Зная, на какую сумму кредитования можно рассчитывать, проще выбрать квартиру или другой объект недвижимости. В этом случае, нужно подыскать подходящий по цене вариант и заключить ДКП с его владельцем. Есть возможность заключения предварительного договора (он является предшественником предстоящей сделки и юридически подкрепляет намерения).

После подписания ипотечного договора он регистрируется в Росрестре, регистрация договора гарантирует, что именно вы окажитесь единственным претендентом на квартиру, если возникнут спорные вопросы (например, недобросовестный застройщик продаст одну квартиру сразу нескольким покупателям).

Когда все вышеперечисленные этапы остались позади, можно переходить непосредственно к заключению кредитного договора с банком, а также залоговый договор, как гарантия безопасности банка. После подписания соглашения, продавец имущества получает денежные средства безналичным переводом в течение 1-3 банковских дней на счет, указанный при заключении ДКП.

С момента регистрации прав собственности (в случае с вторичным рынком), заемщик становиться законным владельцем жилья, с обременением, которое снимается сразу же после погашения долговых обязательств. Если речь идет о покупке недвижимости у застройщика, то дольщик после получения денег застройщиком становится обладателем «прав требования» на квартиру, которой пока еще не существует.

Итак, сегодня получить ипотечный кредит вполне реально, банки по-прежнему с удовольствием предоставляют кредиты, однако, только в том случае, если уверены в финансовой состоятельности заемщика. В текущем году процентные ставки по ипотеке заметно снизились, что на руку тем, кто собирается покупать жилье сейчас.

Чтобы лучше понять, каковы шансы получить одобрение банка, а также найти наиболее оптимальные условия кредитования по рынку, рекомендуется воспользоваться услугами кредитного брокера – лица или организации, которые консультируют потенциальных заемщиков и помогают подобрать банк.

Игорь Василенко

Как долго оформляется ипотека

Сколько по времени оформляется ипотека, зависит от банка. Весь срок от момента подачи заявки до момента оформления права собственности на квартиру делится на несколько периодов, и в каждом банке свой регламент в отношении их длительности.

  • рассмотрение заявки – минимальный срок составляет 1-2 недели, но в некоторых банках может затянуться на пару месяцев. В этот период банк проверяет вашу платежеспособность и оценивает риски выдачи кредита;
  • поиск варианта – после одобрения вашей кандидатуры банк даст вам 3-4 месяца на подбор варианта. Разумеется, если вы найдете подходящую квартиру раньше и банк одобрит такой вариант, сможете начать оформление сразу, ждать истечения 3 месяцев не придется. В этом случае время, потраченное на подбор варианта, может сократиться до нескольких дней;
  • подготовка документов – в среднем займет 3-7 дней. Основной пакет должен быть на руках у продавца, останется заказать отчет об оценке, выписку из лицевого счета и выписку из ЕГРН. Срок может сильно увеличиться, если необходимо будет получать разрешение органов опеки, выделять долю несовершеннолетним, готовить документы для встречной покупки;
  • рассмотрение варианта банком – как правило, банк анализирует представленные документы 1-5 дней, после чего выносит вердикт;
  • оформление кредитного договора, договора купли-продажи и договоров страхования – 1-2 дня и обычно они подписываются одновременно. Если требуется нотариальное удостоверение сделки, срок может увеличиться до 2-3 недель — не во всех населенных пунктах можно сразу попасть к нотариусу, иногда приходится записываться за две недели;
  • регистрация права собственности и ипотеки – в зависимости от формы договора (простой письменной или нотариально удостоверенной) и места подачи документов (Росреестр или МФЦ) придется потратить от 3 до 7 рабочих дней.

Внесение первоначального взноса

Как правило, на необходимости внесения первоначального взноса настаивает каждый банк. Сумма взноса может составлять как 10%, так и 50%, в зависимости от ваших финансовых возможностей и особенностей банковских кредитных продуктов (процентная ставка, срок кредитования, ежемесячная сумма выплат).

Однако не исключается возможность оформление такой ипотеки, которая не подразумевает внесение первоначального платежан (так может быть при наличии дополнительного залогового обеспечения, поручительства). Все условия оговариваются с кредитным экспертом банка, куда обращается заемщик. Такая система дает человеку выбор, но важно помнить, что если вы способны внести крупную сумму изначально, тогда и доверие, а соответственно и кредитный лимит от банка будут значительно выше, как и условия кредитования.

Оцените статью
Право в твоем городе
Adblock detector