Расторжение договора управления управляющей организацией

Если инициатор расторжения договора — управляющая организация

Участвовать в прекращении действия договора может три стороны: ТСЖ, собственники жилья и управляющая компания. Однако товарищество собственников жилья и УК работают в лице их органов и являются юридическими лицами.

Компания не может самостоятельно расторгнуть контракт с собственниками, решение об этом должно быть принято обеими сторонами. Об этом говорится в статьях ЖК РФ. В одностороннем порядке организация может расторгнуть документ лишь при его серьезном нарушении со стороны жильцов дома.

Часто бывает такое, что владельцы жилых помещений не платят взносы, которые прописывает им УК, или не соглашаются на повышение цен, из-за чего дом приходит в аварийное состояние. В таких случаях, если жильцы лишают компанию прибыли, на которую она рассчитывала при подписании документа, УК может подать в суд на его расторжение.

___________________________________________

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

адрес: ____________________________________

от ________________________________________

телефон: ______________, факс: ____________

адрес электронной почты: __________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Расторжение договора управления управляющей организацией

о прекращении договора об управлении многоквартирным домом

«___»__________ ____ г. между _________________________________________ (наименование управляющей организации) и _________________________________________________________________________ (наименование/Ф.И.О. собственника помещения/ ТСЖ/ ЖСК и др.) был заключен Договор об управлении МКД, расположенным по адресу ___________________, N ____ от «___» __________ ____.

Договором об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. предусмотрено его действие по «___»__________ ____ г.

Согласно ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой документ считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заявляем о прекращении Договора об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. в связи с окончанием срока его действия с «___»__________ ____ г.

«___»__________ ____ г.

__________________ (подпись)

Говоря о том, как расторгнуть договор с управляющей компанией, однозначно в силу вступают статьи ЖК РФ. Но жилищный кодекс в этом вопросе ссылается на иной свод статей – ГК РФ. В данном кодексе описаны причины, при которых документ может быть расторгнут или изменен:

  1. Добровольное соглашение обеих сторон на изменение или прекращение действия документа. Инициатором этого может быть как жильцы, так и управляющая контора.
  2. Если одна из сторон желает расторгнуть контракт по причине его серьезного нарушения второй, или по другому пункту, прописанному в документе.
  3. Если были изменены факторы, из которых изначально исходило составление документа, при условии что в договоре не прописано иное.

Расторжение договора управления управляющей организацией

При совпадении одного или более пунктов, можно начинать процедуру по аннулированию договора. Все процедуры сильно различаются по проведению, это зависит от того, кто именно хочет аннулировать контракт. Проще всего действовать в случае несоблюдения или нарушения одной стороной пунктов, прописанных в контракте. Однако, если какую-либо сторону не устраивает деятельность и действия другой, она может побороться за отказ от работы с ней.

Помимо мирного проведения процедуры существуют и вопросы, которые решаются преимущественно в суде. Такая процедура проводится в случае серьезного нарушения одной из сторон. Серьезным является то нарушение договора, при котором вторая сторона имеет большие убытки и не получает того, на что надеялась при заключении контракта.

Разрыв договора управления МКД происходит обычно при невыполнении условий:

  1. Периодическая задержка ремонтных работ и/или плохое качество предоставляемых услуг.
  2. Систематическое непредоставление отчетов о проделанной работе владельцам квартир в доме;
  3. Несогласованное проведение ремонтных работ и услуг, касающихся общедомового имущества.
  4. Причинение вреда имуществу дома, нецелесообразное использование денежных средств, выделенных владельцами жилых помещений.

В ЖК РФ указано, что претендовать на разрыв договора можно в случае любого невыполнения его условий. Но неважно: серьезное это нарушение, или нет.

После решения об отказе от УК на общем собрании должен быть избран новый способ управления домом или новоявленная организация.

При работе с некоторыми домами управляющие организации не получают ожидаемого результата из-за пассивности жильцов и плохой собираемости оплаты.

В такой ситуации заниматься содержанием МКД проблематично – на него не хватает средств, а собственники не проявляют интереса и игнорируют собрания.

В подобных случаях УО обычно не хотят нести убытки, поэтому они ищут способы расторжения договора управления в одностороннем порядке.

Перед рассмотрением вопроса о порядке расторжения договора управления МКД нужно разобраться с тем, как он заключается, и в каких взаимоотношениях могут находиться стороны. Дома управляются по-разному. Приведем ниже таблицу с особенностями оформления договора в зависимости от режима управления.

Отдельный порядок работает в отношении новых домов. Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации.

Это описывается в части 14 статьи 161 ЖК РФ. Заключается такой договор на срок не более 3 месяцев.

На практике муниципалитеты не всегда спешат исполнять это правило, и новостройки продолжают управляться УК застройщиков. Этим нарушается ЖК РФ, а значит, ситуацию можно оспорить, хотя практика рассмотрения подобных дел в суде остается противоречивой.

Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию.

Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД. Здесь нужно ориентироваться на следующие нормативные документы:

  • часть 8 статьи 162 ЖК РФ – говорит о том, что поменять или расторгнуть договор управления можно в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством;
  • статья 450 ГК РФ – разрешает такие действия по соглашению сторон, если в законодательстве не предусматривается иное.

1. При наличии соглашения сторон.

В статье 452 ЖК РФ говорится о том, что такое соглашение составляется в форме, аналогичной договору управления. Подписывают бумагу те же лица.

Управляющая компания может реализовать свое желание отказаться от дома путем достижения договоренностей с жильцами.

УО имеет право созвать общедомовое собрание и вынести на него вопрос о расторжении договора.

Процесс заключения соглашения будет несколько проще, если председатель домового совета имеет доверенность на подписание договора, внесение в него корректировок и дополнительных соглашений.

★ Полезно: Изменение договора управления многоквартирным домом

Внимание!

Право на расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке по закону предоставляется только владельцам квартир и нежилых помещений. Поводом для этого становится неисполнение УК своих обязанностей.

Если выполнение обязательств связано с ведением предпринимательской деятельности лишь одной стороной договора, то она в одностороннем порядке от своих обязанностей отказаться не может. Это правило закреплено в пункте 2 статьи 310 ГК РФ.

2. Через суд.

Если шансов на расторжение договора управления управляющей организацией по соглашению сторон нет, то остается только один путь – обращаться в суд. УО в соответствии с ГК РФ может потребовать расторгнуть заключенный с ней договор по следующим причинам:

  • вторая сторона существенно нарушила договоренности;
  • значительно изменились обстоятельства;
  • произошли другие случаи, прописанные в договоре.

Предварительно нужно обязательно попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Управляющая компания, инициирующая расторжение договора, направляет второй стороне уведомление.

Ответ на него дается в срок, определенный в договоре управления или указанный в тексте самого извещения. Бывает так, что этот период нигде в приведенных источниках не определяется. В таком случае его стандартная продолжительность будет 30 дней.

Подробнее о тонкостях одностороннего расторжения договоров рассказывается в статье в журнале «Управление МКД».

Если ответа в определенный срок не направлено или от второй стороны получен отказ, тогда инициатор расторжения договора управления МКД может обращаться с судебным иском.

Суду потребуется доказать, что необходимые меры для урегулирования спорной ситуации предпринимались. Для этого следует показать переписку, претензионные письма, извещения и прочее. Именно такой порядок определяется для подобных случаев судами высшей инстанции.

Мирный способ

Что касается собственников помещений, то на этот счет Жилищный кодекс содержит правило, согласно которому договор управления заключается по решению общего собрания собственников и подписывается с каждым из них. Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации.

Между тем логично предположить, что при наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме. Это подтверждается и судебной практикой, которая будет рассмотрена ниже. Таким образом, важно помнить, что стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещений (что обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них), которые согласуют свою волю путем участия в общем собрании.

  1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
  2. По требованию одной из сторон по решению суда только:
  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
  1. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Предлагаем ознакомиться  Изменение стоимости договора после выполнения проекта || Законно ли изменили цену после подписания договора

Рассмотрим каждое из указанных оснований.

Как правило, договор управления содержит условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при обязательном направлении письменного заявления в установленный срок {amp}lt;3{amp}gt; и о возможности расторжения договора по взаимному соглашению сторон.

Здесь же следует обратиться к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Договор управления многоквартирным домом срочный — максимальный срок для него установлен в пять лет, а минимальный — один год (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Для юридических лиц (ТСЖ и управляющей организации) достаточно направления письма в адрес контрагента (управляющей организации и каждого собственника соответственно) с заявлением о прекращении договора. Собственники (в доме, где способом управления не выбрано ТСЖ), как было указано выше, действуют посредством принятия решений на общем собрании.

Таким образом, для отказа от заключения договора на новый срок необходимо провести общее собрание собственников помещений, в повестке дня которого будет соответствующее положение. Кроме того, на этом же собрании имеет смысл избрать новый способ управления домом либо новую управляющую организацию, а также выбрать лицо, которое будет ответственно за доведение результатов голосования до управляющей организации, направление в ее адрес заявления с отказом от продления договора на новый срок и требованием о передаче технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом.

В случае если такого собрания не проведено, к заявлению об отказе в пролонгации контракта не приложен протокол общего собрания собственников, управляющая организация вправе считать договор управления продленным. Обычно для собственников помещений прекращение договора управления в связи с истечением срока договора означает выбор нового способа управления, а это обязательно влечет расторжение договора с предыдущей управляющей организацией в любом случае, вне зависимости от истечения срока договора {amp}lt;4{amp}gt;.

Между тем для ТСЖ может быть крайне полезным иметь в виду такое основание прекращения, как отказ от пролонгации. Например, если в договоре нет условия об одностороннем отказе, а управляющая организация добровольно расторгнуть договор не хочет, остается два варианта: ждать истечения срока договора (направив соответствующее заявление) либо обратиться в суд с иском о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

С учетом времени, необходимого для обращения в суд и рассмотрения дела, часто бывает быстрее и дешевле дождаться окончания срока договора. Что касается выбора способа управления, то здесь он уже выбран — управление посредством ТСЖ, а заключение и расторжение договора управления осуществляются юридическими лицами, порядок взаимоотношений которых определен гражданским законодательством.

Так, Постановлением от 20.10.2008 N А21-6325/2006 ФАС СЗО отказал ТСЖ в удовлетворении иска о расторжении договора на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда многоквартирного жилого дома, заявленного в связи с принятием решения общим собранием членов товарищества об изменении способа управления домом.

цена договора производна от размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, а этот размер определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Поэтому если первоначальный договор был заключен на год, цена договора установлена на общем собрании также на этот год, то в случае автоматической пролонгации договора может показаться, что не определено одно из существенных условий, предусмотренных п. 2 ст.

162 ЖК РФ, на будущий год. Однако п. 4 ст. 158 ЖК РФ разрешает данную коллизию: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Итак, в случае если общее собрание по каким-либо причинам не состоялось, при условии пролонгации договора управляющая организация обязана применить тарифы, установленные органом местного самоуправления, а все остальные условия договора остаются в силе. Отсюда вывод: непроведение общего собрания собственников помещений и неучастие в нем всегда невыгодны, главным образом самим же собственникам.

Таким образом, при выборе нового способа управления договор с управляющей организацией следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае. Представляется целесообразным согласиться с мнением ФАС УО, изложенным в Постановлении от 07.10.2008 N Ф09-7118/08-С5. Согласно п. 10 ст.

162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, суд обоснованно указал, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. п. 1, 9 ст. 161, п. 8 ст.

Добавим, что создание и государственная регистрация ТСЖ не являются сами по себе выражением выбора способа управления {amp}lt;6{amp}gt;, поскольку ТСЖ может быть выбрано в качестве управляющей организации в иных домах, помимо того, на основе которого оно создано. В повестку дня общего собрания собственников помещений при создании ТСЖ необходимо внести отдельный вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, для того чтобы ТСЖ после его государственной регистрации стало законным «хозяином в доме».

Жилищный кодекс выделяет особый субъект договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления (п. 4 ст. 161, п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления.

Повторим, по общему правилу п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления может быть изменен в любое время (а договор управления в этом случае считается расторгнутым). В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время (до истечения срока действия договора), но договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Получается своеобразная санкция за нерасторопность и нерадивость хозяев — это с одной стороны.

С другой стороны, выбранная по конкурсу управляющая организация также оказывается в нестабильном положении, поскольку не имеет преимущества продления договора в случае отсутствия заявления о расторжении договора. Такой вывод следует из п. 6 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса {amp}lt;7{amp}gt;

, созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом (если собственники не приняли такое решение ранее). Естественно, всегда есть шанс, что выбранная по конкурсу организация вполне устроит собственников и они предпочтут ее в качестве способа управления на новый период.

Расторжение договора управления по инициативе управляющей компанией

В любом случае требование о расторжении договора должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления. Такой подход соответствует п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников.

Иски в суд о расторжении договора управляющие организации подают, как правило, в связи с неуплатой собственниками вознаграждения по договору. Редкость таких дел в судах объясняется их процессуальной сложностью, поскольку ответчиками будут выступать все собственники помещений, так как согласно п. 1 ст.

322 ГК РФ они несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства — эксплуатация общего имущества многоквартирного дома (является неделимым в силу пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Конечно, истец может ходатайствовать перед судом об объединении всех дел в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения (п. 4 ст. 151 ГПК РФ).

Последствия такого расторжения договора похожи на последствия вышеописанных ситуаций — собственники оказываются перед необходимостью выбора способа управления домом, если они своим правом выбора не воспользуются, за них это сделают местные власти.

Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

Предлагаем ознакомиться  В случае смерти заемщика кто выплачивает кредит: если он застрахован, если был залог или поручитель

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (812) 467-38-15. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

https://www.youtube.com/watch?v=l4XyDdW4Jf4

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

  1. Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.

  2. Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

  3. Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.

    Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.

  4. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Совет! При такой сложной процедуре, как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них в конечном счете состоит вся система жилищных правоотношений.

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

  1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
  2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

  • большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
  • задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
  • собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
  • собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
  • собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

  1. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
  2. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
  3. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
  4. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
  5. Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.
  6. Отчет о последних тратах управляющей компании.
  7. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
  8. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.

Внимание! Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым.

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

Если по факту ания ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов , собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Существенное нарушение договора

Выше нами были рассмотрены способы расторжения договора во внесудебном порядке, однако жилищным и гражданским законодательством предусмотрены случаи, когда только суд вправе решить вопрос о расторжении договора управления. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Жилищный кодекс конкретизирует общие нормы ГК РФ в п. 8.1 ст. 162 следующим образом: собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Подчеркнем, что в приведенной норме говорится о любых условиях договора, не только о существенных. Однако суды применяют указанные нормы всегда в совокупности, поэтому в договоре для надежности толкования следует предусмотреть все возможные основания для расторжения в случае его нарушения. Наиболее распространенными нарушениями являются:

  • систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
  • непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
  • причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.
Предлагаем ознакомиться  Выход участника из ООО в 2020 году

Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо в случае отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Так как решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, логично на этом же собрании выбрать новый способ управления домом либо иную управляющую организацию, поскольку у собственников возникает такая обязанность, а также возможность наступления последствий ее неисполнения в виде выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания.

В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства.

Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.

426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг.

Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-­за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны.

При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

  • в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
  • исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
  • договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
  • жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение.

Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.

452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома.

Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд.

Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.

При любом из способов расторжения договора управления многоквартирным домом крайне актуальными становятся финансовый вопрос и порядок предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп. «б» п. 10 Письма Минрегиона России от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации»).

Добавим к данному пояснению Минрегиона, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ будет рассматриваться как неосновательное обогащение в соответствии с гл. 60 ГК РФ. Кроме того, на основании этих же норм возможно взыскание с управляющей организации сумм, накопленных на капитальный ремонт, и иных целевых сборов, хотя лучше предусмотреть порядок такой передачи непосредственно в договоре управления (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N Ф03-811/2009).

Что касается вопроса предоставления коммунальных услуг, то, как мы уже отмечали, следует учитывать время, необходимое для передачи управления домом другой организации, поскольку при расторжении договора управления из цепи «ресурсоснабжающая организация — коммунальный ресурс — исполнитель коммунальной услуги — коммунальная услуга — потребитель» выпадает очень важное звено — исполнитель коммунальной услуги и возникают сложности при расчетах.

В связи с тем что собственники всех внутридомовых инженерных сетей — граждане, осуществляющие пользование коммунальными услугами, именно граждане и являются потребителями коммунальных услуг. Согласно п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

Оцените статью
Право в твоем городе
Adblock detector