Управляющая компания в управляемой компании

Закон суров. Но бестолков

Последнее важное направление работы УК – это договорно-правовая деятельность, основными заданиями которой являются:

  1. Управляющая компания в управляемой компанииРазработка, подготовка и юридическое оформление договоров по различным направлениям деятельности (поставка ЖКУ, аренда), их проверка на соответствие действующему законодательству.
  2. Ведение претензионной и исковой работы, представительство в судах и официальных органах государственной власти.
  3. Рассмотрение и подготовка ответов на жалобы жильцов.
  4. Разработка и проверка на соответствие действующему законодательству внутренней документации УК.
  5. Оказание консультационной помощи (как жильцам, так и сотрудникам компании).

Этот отдел чаще всего носит название юридического или правового. Его наличие предусмотрено далеко не всегда – в большинстве случаев УК заключает договор со сторонней юридической компанией на оказание подобных услуг.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

  • собственно управляющие (только управляют);
  • эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
  • гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

В какой инспекции нужно встать на налоговый учет, определяет ст. 83 Налогового кодекса. Она устанавливает, что фирмы подлежат постановке на налоговый учет по своему месту нахождения. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 54) называет местом нахождения юридического лица место его государственной регистрации, которая, в свою очередь, осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия такового — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени фирмы без доверенности).

Точно такое же положение есть и в Законе о госрегистрации юридических лиц и предпринимателей от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ (п. 2 ст. 8). Место нахождения Гражданский кодекс требует указывать в учредительных документах (п. 3 ст. 54, п. 2 ст. 52). Несложно догадаться, что, составляя эти нормы, о фирмах, которые пользуются услугами управляющих организаций, просто не подумали.

каждый раз с переездом последней за ней будут «бегать» по инспекциям все ее «подопечные».Не устроит это, как можно предположить, и самих налоговиков. Идея налогового учета по месту нахождения фирмы основана на том, чтобы контролируемый конкретной инспекцией налогоплательщик всегда был доступен, чтобы при надобности она могла легко его найти, связаться с ним, проверить, получить от него информацию и т.д.

Управляющая компания в управляемой компании

Вряд ли инспекторам понравится ездить на проверки в другой регион, да и дороги подобные командировки были бы для бюджета. Кроме того, необходимость «прописывать» управляемую компанию по адресу управляющей дает невыгодную для инспекторов возможность переводить налоговые споры в удобные налогоплательщику суды (например, в те, в которых складывается положительная для него практика по тому или иному вопросу).

по букве закона выйдет, что у последней больше нет места нахождения на российской территории.Неудобна регистрация по месту нахождения управляющей компании и для самой управляемой организации. «Прелести» процедуры перехода в другую налоговую и последующее взаимодействие с территориально удаленными инспекторами могут серьезно осложнить работу.

Сменив собственный юридический адрес на адрес управляющей компании, фирма обязана будет указывать последний в договорах, «первичке» и счетах-фактурах. Несовпадение юридического адреса с фактическим неизбежно насторожит контрагентов — налоговые претензии к тем, кто связывается с «проблемными» поставщиками, у всех на слуху.

У ОАО возникнет и еще одна трудность: перенос юридического адреса в другой регион дает акционерам возможность потребовать выкупа их акций по рыночной цене, если это ограничивает их право на управление обществом (п. 1 ст. 75 Закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ).Однако было время, когда налоговиков все эти трудности не останавливали.

В далеком 2003 г. налоговая служба, бывшая тогда еще Министерством по налогам и сборам, разъясняла, что при передаче полномочий по руководству управляющей компании нужно встать на налоговый учет по ее месту нахождения (Письмо от 7 октября 2003 г. N 09-1-02/4826-АК241). Правда, уже в 2005 г. ФНС высказала противоположную позицию, отвечая на запрос своего управления по Ленинградской области (Письмо от 11 октября 2005 г.

N 09-1-04/4264@).С тех пор налоговая служба официально по этому вопросу не высказывалась, однако можно предположить, что создавать на пустом месте проблемы себе и компаниям чиновники, по крайней мере, федеральные, больше не желают. Такой вывод следует, в частности, из Письма Минфина России от 9 июля 2009 г.

N 03-03-06/1/455, содержащего ответ на частный вопрос о том, где управляемой компании сдавать декларацию по налогу на прибыль — в своем городе или по месту нахождения управляющей компании. В финансовом ведомстве поддержали первый вариант, однако с обоснованием затруднились. Ограничились упомянутыми выше ссылками на нормы Гражданского кодекса и Закона о госрегистрации о месте нахождения юридического лица, которые, как видим, подтверждают как раз обратное.

Впрочем, официальных разъяснений ФНС как регистратора юридических лиц нет, поэтому, как показывает практика, налоговики на местах поступают по-разному: где-то настаивают на смене юридической и налоговой «прописки», где-то — нет. Поэтому лучше подстраховаться: привлекая управляющую компанию, не принимать сразу решение изменить указанное в учредительных документах место нахождения фирмы и подать заявление по форме Р14001 с прежним адресом. Не исключено, что налоговая инспекция зарегистрирует изменения и так.

Предлагаем ознакомиться  Подать иск о банкротстве компании

Примечание. Инспекторы на местах поступают по-разному: где-то настаивают на смене юридической и налоговой «прописки», где-то — нет. Поэтому, привлекая управляющую компанию, лучше не изменять в учредительных документах место нахождения фирмы и подать заявление по форме Р14001 с прежним адресом. Возможно, налоговая инспекция зарегистрирует изменения и так.

В ином случае, столкнувшись с требованием инспекции зарегистрироваться по адресу управляющей компании, нужно попытаться убедить налоговиков, что это невыгодно прежде всего им самим. Если же сделать это не получится, остается либо попробовать сохранить прежний юридический адрес через суд, либо обойти проблему, формально построив отношения с управляющей компанией несколько иначе.

Дух над буквой

Обращаясь в суд, нужно обжаловать отказ налоговой инспекции зарегистрировать изменение сведений о постоянно действующем исполнительном органе фирмы без изменения ее места нахождения. Судебную практику по подобным спорам обширной не назовешь, а по той, что имеется, можно сказать, что арбитраж — против смены юридического адреса на адрес управляющей компании.

Судьи, как им и положено, ориентируются прежде всего на дух закона, а не на букву. А дух закона предполагает, что юридический адрес фирмы и ее налоговая «прописка» должны совпадать с ее фактическим местом расположения.Так, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 24 апреля 2008 г.

N Ф04-2610/2008(4132-А27-3) пришел к выводу, что п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса связывает место нахождения организации с местом нахождения ее исполнительного органа только на момент государственной регистрации. При этом передача впоследствии функций единоличного исполнительного органа другому лицу не изменяет юридический адрес фирмы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

В другом Постановлении (от 26 февраля 2007 г. N Ф04-678/2007(31652-А75-40)) тот же суд указал: поскольку место нахождения фирмы имеет существенное значение для определения ее правоспособности, подсудности споров, решения вопросов, связанных с уплатой налогов и прочих обязательных платежей, то временная передача управляющей организации функций постоянно действующего исполнительного органа не должна изменять место нахождения юридического лица и лишать контролирующие органы возможности проводить проверки его деятельности.

По заключению суда, такая передача полномочий не означает, что у фирмы отсутствует постоянно действующий исполнительный орган или изменяется его место нахождения. Аналогичные выводы сделали и в Федеральном арбитражном суде Московского округа (Постановление от 16 мая 2001 г. N КА-А40/2335-01).Действительно, управляющая компания не становится постоянно действующим исполнительным органом фирмы, она всего лишь на время получает его полномочия.

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

  • зарегистрировать юридическое лицо;
  • пройти лицензирование и аттестацию;
  • набрать технический персонал и оборудовать помещение;
  • взять дом в управление;
  • приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

  • заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
  • Устав;
  • протокол собрания о создании управляющей компании;
  • учредительный договор;
  • приказ о назначении директора;
  • гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
  • квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

  • Устав в обновленной редакции;
  • заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
  • протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

Внимание! Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес. В этом случае в регистрации могут отказать.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

  • Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
  • Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Много полезной информации об УК есть в других статьях:

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Предлагаем ознакомиться  Что будет с вашими деньгами и кредитами, если банк закроется. Отзыв лицензии или банкротство

Важно! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

УК вар 1.jpg

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.

Структура управляющей компании ЖКХ, ее схема и наличие в ней тех или иных подразделений и должностей зависит от размера самой компании и количества домов, которые находятся под ее управлением.

Стоит рассмотреть обобщенную, типовую схему организационной структуры, которая может меняться и корректироваться в зависимости от конкретной ситуации.

Справка!

Руководство отведено

директору управляющей компании

, однако эта должность может носить и другое название (например,

управляющий УК

). В его обязанности входит множество действий, связанных с организацией эффективной работы компании.

В крупных управляющих компаниях, кроме основного руководителя, предусмотрено еще несколько, которые закреплены за отдельными территориями. Они называются начальниками участка и выполняют те же функции, что и директор компании, но только в отношении отдельной группы домов.

В этом случае на каждом участке предусмотрена своя диспетчерская и аварийная служба, что позволяет решать возникающие проблемы локально.

К основным направлениям работы начальника участка относятся:

  • взаимодействие с собственниками жилья, которое находится на закрепленной за ним территории;
  • контроль за соблюдением правил и норм техники безопасности и охраны труда;
  • организация на участке обслуживающих и ремонтных работ;
  • взаимодействие с государственными и контрольными органами;
  • контроль за работой персонала управляющей компании, прикрепленного к участку.

Что касается директора, то он в этом случае руководит в целом работой предприятия и распределяет выполнение функций по различным отделам и должностям. Функции начальника участка во многом схожи с обязанностями директора УК, но распределены более локально и детально прописаны в его должностной инструкции.

Место, где находят управляющего

Обратите внимание и на пп. «в» п. 1 ст. 5 Закона о госрегистрации. Он определяет место нахождения постоянно действующего исполнительного органа как место, по которому осуществляется связь с юридическим лицом. Очевидно, что даже после передачи функций управления сторонней организации связаться с фирмой по-прежнему можно по ее фактическому адресу.

Именно там, скорее всего, и будет постоянно работать исполнительный директор (сотрудник управляющей компании, которому она поручает ведение дел управляемой организации).В качестве аргумента за сохранение прежнего юридического адреса часто проводят аналогию с обычным директором: не регистрируется же организация по месту его жительства.

место регистрации самой этой компании как юридического лица значения не имеет — руководить-то она будет фирмой, которая остается по прежнему своему адресу. Обычно сотрудник управляющей компании, которому она поручает вести дела подопечной фирмы, постоянно работает на территории последней. Кстати, управляющая организация в этом случае обычно ставит на учет свое обособленное подразделение по адресу управляемой фирмы, поскольку там создается рабочее место для ее сотрудника.

Рентабельно ли?

Справка! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

  • Управляющая компания в управляемой компаниипредоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
  • партнерской площадки;
  • привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Министр без портфеля

Впрочем, можно попытаться вовсе избежать споров о смене адреса, изначально на формальном уровне построив отношения с управляющей компанией несколько иначе. Для этого нужно передать ей только часть полномочий постоянно действующего исполнительного органа, сохранив должность генерального директора и оставив за ним какие-нибудь несущественные функции вроде представительских.

Предлагаем ознакомиться  Некоторые особенности рассмотрения споров, связанных с договорами ОСАГО

Законодательство этого не запрещает. Однако и прямо возможности дробления полномочий постоянно действующего исполнительного органа нормы гражданского права не предусматривают — и в этом кроется один из рисков.Еще один риск — непризнание инспекцией расходов на услуги управляющей организации: налоговики могут усомниться в необходимости ее услуг при том, что директор остался на своем месте.

Технический контроль

Важным направлением работы каждой управляющей компании является технический контроль и надзор за состоянием жилищного фонда, который включает в себя:

  1. Управляющая компания в управляемой компанииАнализ, планирование и организацию работ по техническому обслуживанию домов.

  2. Планирование и проведение ремонтных работ.

  3. Прием и регистрацию заявок жильцов дома (например, по вопросам организации ремонта).

  4. Контроль за объемом и качеством поставляемых коммунальных услуг.

  5. Разработку и ведение технической документации.

Называться такое подразделение может по-разному: например, технический отдел или отдел технического надзора. Возглавляет его замдиректора по производству или главный инженер.

Штат УК, обслуживающий жильцов

Штат управляющей компании ЖКХ может включать себя различные должности — все зависит от ее величины и количества МКД, которые она обслуживает. Есть определенные должности, которые обязательно должны присутствовать в штате УК, если она планирует предоставлять качественные услуги.

Ук вар 2.jpg

Далее мы рассмотрим самых необходимых для УК кадров и краткие должностные инструкции, которыми они руководствуются в своей работе.

Диспетчер

Диспетчер принимает заявки от жильцов домов, которые находятся под управлением УК, и передает их на рассмотрение в другие структурные подразделения. Кроме этого, согласно должностной инструкции, диспетчер УК обязан выполнять следующие действия:

  • Управляющая компания в управляемой компаниипредоставлять консультацию жильцам относительно обслуживания их дома;

  • принимать наряды и акты выполненных работ, которые подтверждают, что заявки жильцов выполнены;

  • контролировать график подачи тепла;

  • заниматься обработкой и сбором информации от жильцов и при необходимости, передавать ее в аварийные службы.

Диспетчер несет ответственность за невыполнение обязанностей, указанных в его должностной инструкции.

Финансовое обеспечение

Второе важное и обширное направление работы УК – это финансово-экономическая деятельность, которая реализуется путем выполнения таких задач:

  1. Управляющая компания в управляемой компанииАнализ финансовой деятельности УК и контроль за ее результатами.
  2. Расчет себестоимости услуг, оказанных клиентам (то есть жильцам многоквартирных домов) и определение размера платежей за эти услуги.
  3. Работа с должниками и прием заявок граждан по вопросам начисления оплаты.
  4. Перечисление средств в счет оплаты коммунальных услуг их поставщикам.
  5. Расчет заработной платы сотрудников компании.
  6. Привлечение инвестиций и определение средств, необходимых для проведения ремонтных работ.
  7. Открытие и ведение лицевых счетов жильцов.

Обратите внимание! Отдел, отвечающий за финобеспечение может носить название бухгалтерии, финансового, экономического или финансово-экономического отдела. Также возможно функционирование сразу нескольких отдельных подразделений, выполняющих такие функции.

Его главой является финансовый (коммерческий) директор или главный бухгалтер управляющей компании. Кроме этого, в состав управляющей компании ЖКХ могут быть включены такие должности:

  • экономист – проводит расчеты по объемам ресурсопотребления и установлению стоимости тех или иных услуг, которые оказывает населению УК;
  • бухгалтер – ведет бухгалтерский учет на предприятии, подготавливает к сдаче необходимую документацию и передает ее в налоговые органы.

Помните, что это лишь примерный штат. Объем функций, которые выполняются в данном отделе, достаточно обширен, а их роль очень важна, ведь правильные расчеты тарифов и услуг являются залогом получения прибыли компанией и удовлетворенности жильцов.

Ведение делопроизводства в УК

Правильное оформление документации – важная часть работы каждого предприятия, и УК не является исключением. Поскольку объем документооборота в компании обычно большие, заниматься этим должен квалифицированный сотрудник, имеющий соответствующее образование и опыт работы в этой сфере.

Отвечать за делопроизводство УК могут сотрудники в таких должностях:

  • секретарь;
  • делопроизводитель;
  • деловод;
  • помощник директора;
  • администратор.

Независимо от названия должности, функции у данного работника будут схожими:

  1. Управляющая компания в управляемой компанииПрием и регистрация входящей корреспонденции.
  2. Оформление и регистрация исходящих документов.
  3. Ведение текущей документации компании (например, различных журналов).
  4. Подготовка документов к сдаче в архив.
  5. Прием и регистрация заявок граждан.
  6. Ведение деловой переписки и телефонных разговоров.
  7. Подготовка и оформление внутренней документации компании.

Если УК небольших размеров, часть этих функций может быть возложена на других сотрудников компании: диспетчера, паспортиста.

Часть функций по осуществлению делопроизводства в УК может быть передана и начальнику абонентского отдела, который занимается следующим:

  • отвечает за заключение договоров между УК и жильцами МКД;
  • контролирует корректность начисления платежей;
  • назначает контролеров на вверенный ему участок;
  • следит за задолженностями жильцов перед УК, при необходимости — готовит документы для взыскания с них дебиторской задолженности;
  • подготавливает отчетность по работе своего отдела.

Отдел по работе с населением

Отдельным структурным подразделением УК является отдел по работе с населением, более привычное для граждан название которого – паспортный стол. В обязанности сотрудников паспортного стола входит:

  • Выдача или замена паспорта.
  • Подготовка и оформление документов, связанных с постановкой и снятием граждан с регистрации в определенной квартире (в том числе и первичная постановка на учет новорожденного ребенка).
  • Выдача жильцам на основании их заявок справок и других подтверждающих документов (например, выписок из домовой книги).

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Паспортист оформляет все необходимые документы на основании обращений граждан, выдает их и ведет необходимую отчетность.

Важно! Подчинение паспортного стола двойное – с одной стороны, конкретной УК, с другой – ГУВМ МВД.

Организационная структура УК, как и любой другой компании, зависит от масштабов ее деятельности и многообразия выполняемых функций. Основными направлениями работы УК является техническая, финансовая и правовая.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

При разработке организационной структуры конкретной компании нужно ориентироваться именно на эти направления, предусматривая наличие соответствующих должностей и отделов.

Оцените статью
Право в твоем городе
Adblock detector