Временное изъятие земельного участка

Порядок изъятия земли

В первый день апреля 2018 года был принят закон, содержащий ряд изменений существующего ранее регламента изъятия земель с целью  использования для нужд государства либо муниципалитета (ФЗ от 31.12.2014г., № 499-ФЗ).

Таким образом, если раньше Земельный кодекс РФ содержал лишь несколько норм изъятия земли, то в 2018 году в него добавлена отдельная глава, которая полностью посвящена этому аспекту (гл. 7.1 ЗК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Государство аккумулировало все предшествующие знания относительно изъятия земельных наделов для обустройства территорий в Новой Москве, проведения сочинских Олимпийских игр и саммита АТЭС.

Согласно статье № 279 ГК РФ, изъять землю для нужд государственного уровня можно лишь в порядке, который регламентирует ЗК РФ.

Но, при этом статья № 282 ГК РФ вводит весьма важное уточнение о том, что если собственник земли не заключает добровольный договор об изъятии (даже по причине своего нежелания отдавать землю), тогда данная земля изымается в принудительном порядке.

Данное требование является прямым противоречием статье № 8 Конституции РФ, так как нарушает принцип равнозначной защиты любой собственности в России.

Временное изъятие земельного участка

Дело в том, что ни частное, ни юридическое лицо не могут подать судебный иск по поводу изъятия своей земли.

При изъятии участка собственник получает денежное возмещение (ст. № 281 ГК РФ). При этом заключается соглашение об изъятии земли для муниципальных нужд и государственных с указанием сроков, суммы возмещения и прочих условий.

Изъятие земли происходит в три этапа:

  1. Сначала осуществляется предупреждение землевладельца.
  2. Затем со стороны органов местного самоуправления, принимаются меры по изъятию надела.
  3. Далее происходит продажа земли: когда владелец, соглашаясь на продажу, осведомляет о своём решении местное самоуправление.

Земельные наделы: выкуп для  государственных и муниципальных потребностей

Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:

  1. Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
  2. Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
  3. Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.

Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:

  • на основании их собственной инициативы;
  • на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).

Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:

  1. Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
  2. Государственная власть, изымающая участок с целью:
  • исполнения международного соглашения;
  • осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.
  1. Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.

Федеральный орган исполнительной власти, а также органы местного самоуправления принимают вердикт об изъятии земли у собственника.

Как это происходит? Землевладелец за год уведомляется о том, что его права на землю закончены. Выкупить участок надлежит на основании полученного предварительного согласия владельца.

Подобное решение регистрируется, а землевладелец уведомляется о регистрации.

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Ключевыми основаниями, позволяющими изъять землю, являются:

  1. Необходимость выполнения соглашений РФ, относящихся к международному уровню значимости.
  2. Запланированное строительство, реконструкция объектов, которые имеют для государства особую значимость (федеральную, региональную). Однако это правило касается случаев, когда не предусмотрено других вариантов проведения строительных работ, обусловленных необходимостью проведения реконструкции объектов атомной энергетики, энергетической системы, обороны, трасс. На основе Закона №43-ФЗ установлено ряд земельных и градостроительных отношений, которые прямо или косвенно связаны со строительными работами, проводимыми на территории Москвы. На его основе возможно изъятие участка со всеми строениями на нем, перераспределение территории или прекращение собственнических прав с возмещением убытков.
  3. Иные ситуации, прописанные в ФЗ России, а именно в Жилищном и Земельном Кодексах (№ 188 и № 136 соответственно), а также в законе «О недрах».
Предлагаем ознакомиться  Постановление на приватизацию садового участка

Алгоритм изъятие земельного участка

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Процесс изъятия недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:

  1. Принятие решения, касательно конфискации, у собственника территории, его распланировка.
  2. Оценивание всего недвижимого имущества, за которыми признано право собственности. Для этого собственнику потребуется предоставить паспорт Кадастра эксперту, проводимому оценивание, чтобы он учел их стоимости при определении размера компенсационных выплат за изъятую собственность.
  3. Вынесение решения или приказа о необходимости изъятия надела.
  4. Уведомление владельца о принятом на государственном уровне решении.
  5. Оповещение собственника путем пересылки Соглашения об изъятии (основывается на распоряжении Департамента городского имущества).
  6. Определение условий и порядка реализации процедуры отчуждения и выплата материальной компенсации за выкуп земельной территории.
  7. Внесение суммы оплаты за землю, которая включает сумму выкупа и компенсацию.

Стоит обратить внимание, что изъятие земельного участка для муниципальных нужд подразумевает уплату компенсации ее собственнику не только за землю, но и всю зарегистрированную на ней недвижимость.

Временные рамки и последовательность действий при изъятия

Период, за который допускается конфискация, сумма материальной компенсации и прочие условия, касающиеся процесса изъятия участка земли, определяются на основании ФЗ-43 и полностью им регламентируются.

В ситуации, когда собственник изымаемого объекта не подписывал соглашения о конфискации, то возможна принудительная реализация процедуры. Принудительная конфискация происходит на основе вынесенного Судом решения.

Временное изъятие земельного участка

Если по истечению 90 суток, с даты получения оценочного отчета и соглашения, оно не было подписано и направлено обратно в Департамент городского имущества, (не устроила цена или прописанные в тексте соглашения, условия изъятия) органы государственного назначения вправе обратиться в судебный орган. Место определения и тип судового органа зависит от таких факторов, как:

  • наличие статуса юридического лица;
  • пребывание в статусе лица физического порядка.

В первом случае рассмотрение спора происходит в Арбитражном суде. Во втором – в судебной инстанции, относящейся к общей юрисдикции, по месту расположения объекта.

При этом с большой доли вероятности решение будет вынесено на основании отчета об оценке недвижимого имущества, предоставленного Департаментом городского имущества, касательно выплаты за него материальной компенсации.

В случае, когда вы не согласны с предоставленной государственными органами оценочной стоимостью имеющегося во владении земельного участка и недвижимого имущества на нем, можно поступить следующим образом:

  1. До окончания срока в 90 суток со дня получения на руки соглашения и отчета о городской оценке, обратиться к независимым оценочным экспертам и заказать услугу оценки вашего имущества.
  2. Нужно (до истечения 90 суток) предложить органам государственной власти собственный вариант суммы стоимости земли.
  3. Заказать рецензию на отчет по оценке стоимости земли, которая была предоставлена органами государственной власти (в качестве альтернативного варианта допускается заказ превью), где комплексно и обоснованно будет отображено нарушение требований законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки со стороны Оценочной компании Департамента городского имущества.
  4. Ожидать начала судебного разбирательства ли спустя 10 суток с отправки собственного оценочного отчета собственник может самостоятельно инициировать начало судебного процесса.
  5. Во время судебного рассмотрения спора нужно инициировать назначение судебной экспертизы в компетентную судебную экспертную организацию.
  6. Добиться решения на основе судебной экспертизы в случае, если указанная стоимость будет выше предложенной городом.
  7. При неудовлетворительных результатах оценки по судебной экспертизе нужно составить рецензию и добиться назначения повторной проверки.

Важно учесть, что добиться решения спора в пользу собственника можно исключительно прибегнув к помощи компетентных юристов и оценщиков. В противном случае вы рискуете остаться без недвижимого имущества и должной материальной компенсации за его изъятие.

Изъятие земли: постановление

В течение 60 дней принимается вердикт относительно изъятия земельного надела. Такой вердикт содержит:

  • указание на причину для подобного изъятия;
  • указание на собственника, у которого изъята земля;
  • указание размера земли и номера по кадастру.

В течение семи дней с момента принятия решения о земельном изъятии орган государственной власти обязан направить в адрес определённых учреждений копию вердикта о том, что бывший земельный собственник больше не владеет правами на неё.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Соглашение об изъятии

На основе требований, прописанный в Земельном законодательном своде, а именно в статье 56 пункте 9, документ, именуемый соглашением об изъятии недвижимого имущества, должен содержать следующие данные:

  • данные о лицах – сторонах соглашения о конфискации земельной территории;
  • кадастровый номер участка и расположенных на нем прочих объектов недвижимости;
  • цели, побудившие к реализации процедуры по изъятию;
  • данные о реквизитах соглашения;
  • права, закрепленные за земельным наделом (в случае их наличия или имеющихся на территории строений);
  • период передачи участка (он не превышает полугодовалого периода с даты прекращения прав собственности на изымаемую землю);
  • отметки о сооружениях, по отношению к которым процедура отчуждения не проводится;
  • данные о сервитутах, установленных в отношении земельного участка, который подлежит конфискации;
  • условия технического порядка и сроки реализации инженерных реконструкций сооружений в случае необходимости их переноса на другую местность.
Предлагаем ознакомиться  Квоту или документы подтверждающие возможность получения рвп по основаниям

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает. Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Реквизиция земельного участка

Реквизиция – это принудительный вариант изъятия земли, осуществлённый по закону. При реквизиции у хозяина изымается земельный надел с целью его использования для нужд государства. Собственник при этом получает денежную компенсацию и полностью утрачивает своё право на владение участком.

Ст. № 51 ЗК РФ регламентирует возможность реквизиции земли. Она применяется лишь тогда, когда на территории страны случаются какие-либо ЧП: эпидемии, аварии, бедствия и т.д.

Реквизиция должна осуществляться лишь в интересах граждан и не требует судебного разбирательства.

Реквизиция может быть временной: по окончании оснований для реквизиции земельный надел возвращается владельцу. В противном случае – возвращаются деньги.

Конфискация земельного надела:  вопрос о компенсации

Изъятие земельных участков для государственных нужд по принуждению осуществляется только с предварительной денежной компенсации, при этом очень часто в Арбитражном Суде размер компенсации выделяется в отдельное Судебное производство. При этом получить материальную компенсацию могут не только собственники земельных территорий, но и иные заинтересованные лица. Учитывается не только стоимость территории, но и расположенной на ней объектов недвижимости.

Выкупаемая оценка участка, подлежащего изъятию, зависит от проведенной оценочной процедуры. О сумме компенсационных выплат владелец территории извещается не позже чем за 2 месяца. В сумму компенсационных выплат входит:

  • рыночная оценка территориального земли или оценка других собственнических прав на участок, которые подлежат прекращению на основании процедуры отчуждения;
  • убытки, которые было причинено собственнику земельной территории, обусловленные невозможностью выполнения собственником обязательств перед лицами третьего порядка (для примера – договор аренды);
  • выгода упущенного порядка, при которой, в случае расположения на земле жилого здания, жильцы получат аналогичное помещение для проживания на основе договора по социальному найму.

В выкупную цену включаются многолетние насаждения, хозпостройки, скважины, расходы, связанные с необходимостью переезда. Но возмещение материального ущерба не предусмотрено за ту недвижимость, которая была возведена не по целевому назначению территории, например на садовом участке было возведено автомойку, а это противоречит целевому назначению земли. Не будут учитываться и объекты, которые начали возводиться после уведомления об изъятии земли.

На компенсацию пойдут бюджетные средства, поэтому привлечение оценщика – обязательное мероприятие.

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации.

Предлагаем ознакомиться  Какие нужны документы на земельный участок

Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Для расчёта суммы компенсации за изъятую землю требуется знать её стоимость по кадастру: она созвучна с рыночной ценой. Но, зачастую на практике получается сумма, которая не устраивает землевладельца.

В 2018 году оценщики земли обязаны определять её стоимость исключительно по рыночным показателям.

Владелец имеет право выбора из двух вариантов получения компенсации:

  • получить наличную сумму;
  • получить другой равноценный земельный надел.

Как собственнику защитить собственные имущественные права

В ситуации, когда проводится изъятие земель для муниципальных нужд или нужд государства, владелец имеет право обратиться в судебный орган с иском об ущемлении его конституционных прав. В частности, что конфискация недвижимости происходит на несправедливо выдвинутых условиях.

В исковом заявлении необходимо указать все без исключения обстоятельства дела, приложить копии решений, доказывающих неправомерность реализации процедуры конфискации.

Огромную роль при решении спора такого характера в суде играет привлечение компетентного юриста и оценщика. На практике 70% таких исков решается не в пользу заинтересованной стороны. Это обусловлено тем, что решение принимается в основном, опираясь на городскую оценку недвижимости. По этой причине важно заказать хорошую рецензию на отчет города, в котором можно будет найти массу недочетов и нарушений, в результате чего можно будет доказать невозможность вынесения окончательного решения на его основании.

В ситуациях, когда во время судебного разбирательства, собственник имущества требует больше, чем ему положено (преднамеренно завышает сумму компенсационных выплат), судебный орган может принять решение в пользу органов государственной или муниципальной власти.

Изъятие земельного участка на основании её ненадлежащего использования

В данной ситуации земельный надел должен изыматься в принудительной форме по причине того, что землевладелец использует его не по прямому назначению в обход действующего закона.

Приводим обстоятельства изъятия земельного надела из-за  ненадлежащего использования:

  1. В связи с неиспользованием. Если земля, предназначенная для застройки (либо сельского хозяйства), на протяжении трёх лет не используется. Либо, наоборот, её используют, но не по назначению.
  2. В связи с незаконным использованием земельного надела (если по причине неверного использования участок теряет показатели плодородности и т.д.).

Когда землевладелец даёт согласие на изъятие своей земли, то она тут же реализуется на общих торгах. Если не даёт – то проблему решает судья.

Что вам делать сейчас

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Оцените статью
Право в твоем городе
Adblock detector