Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ. Как правильно взыскать и получить неустойку с застройщика по долевому. — ОЗПП «ПотребАльянс»

Получить неустойку с застройщика — все совсем не просто

Для начала нужно составить и направить застройщику претензию о выплате неустойки в добровольном порядке.

Смотрите подробный материал, как правильно составить и направить застройщику претензию.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Обратите внимание, что составление претензии — важное юридически значимое действие.

В случае, если ваши требования

о выплате неустойки застройщик добровольно не удовлетворит, а в 99% случаев так оно и будет, то содержание претензии, как она была направлена и т.п. обстоятельства будут иметь серьезные правовые последствия при рассмотрении дела в суде.

По делу о взыскании неустойки в суде претензия и сопутствующие документы — это одно из ключевых доказательств по делу, от содержания которого зависит, в том числе, взыскание штрафа.

Претензию должен составлять юрист, который будет заниматься взысканием неустойки в суде.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ. Как правильно взыскать и получить неустойку с застройщика по долевому. — ОЗПП «ПотребАльянс»

Он должен готовить этот документ в большей степени для себя, а не для вас, потому что ему с ним в дальнейшем работать.

Если претензия была составлена неправильно,

то её можно составить заново, но, во-первых, теряется много времени, а во-вторых, если основания предъявленных в претензии требований будут различаться — юристы застройщика 100% будут ссылаться на это в суде как на основание для отказа вам в иске, как минимум в части штрафа.

Поэтому мы бесплатно составляем претензии к застройщикам города Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

После того, как претензия составлена, направлена и не удовлетворена застройщиком в добровольном порядке, можно начинать готовить документы для обращения в суд.

Посмотрите подробный материал, как подать в суд на застройщика.

Но самое главное здесь – это не правильно составить документы, а получить максимальную сумму взыскания.

А для этого нужно определить, в каком порядке в вашем случае нужно взыскивать неустойку:

  • путем подачи иска в общем порядке в суд общей юрисдикции
  • путем разделения права требования неустойки на несколько частей с раздельным предъявлением исков
  • путем проведения уступки права требования юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю с последующим обращением с иском в арбитражный суд
  • смешанный вариант

Не будучи юристом, вам этого не сделать.

Поэтому, даже если вы не хотите нести расходы на оплату труда юристов, вы можете хотя бы просто посоветоваться с ним, как правильно поступить в вашем случае, чтобы получить максимальную сумму взыскания.

Это важно, потому что суды общей юрисдикции по практике снижают размер неустойки в среднем от 3 до 20 раз. При этом, чем больше период просрочки, и, соответственно, больше размер неустойки, тем больше суды его снижают, хотя по логике должно быть ровно наоборот.

Вы можете бесплатно посоветоваться с нашими юристами по вопросу правильного и наиболее эффективного взыскания неустойки с застройщиков города Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Позвоните по телефону или заполните форму на сайте.

После вступления в законную силу решения суда о взыскании неустойки с застройщика нужно получить исполнительный лист — документ, на основании которого производится непосредственно взыскание денежных средств в вашу пользу с застройщика.

Для получения исполнительного листа нужно написать соответствующее заявление в свободной форме, в котором указать номер дела, судью, дату вынесения решения по делу, свои Ф.И.О. и процессуальное положение в деле, номер телефона для связи.

Это заявление нужно подать в приемную суда

или направить по электронной почте суда. Посмотрите на сайте суда, который рассматривал ваше дело по первой инстанции, порядок получения исполнительного листа — в разных судах он может отличаться.

иконка вкладки

В заявлении укажите, что получите исполнительный лист на руки. Не просите направить его в службу судебных приставов.

В назначенный работниками отдела суда по обеспечению судопроизводства день получите исполнительный лист.

Если не получить исполнительный лист в назначенный день — его направят вам почтовым отправлением.

Это плохо, потому что в этом случае

вы тратите много лишнего времени на его получение и кроме этого он может потеряться, или вам просто не принесут извещение о поступлении почтового отправления, и оно уйдет обратно в суд (хранится на почте всего 7 дней).

Получив исполнительный лист его нужно подать в банк, в котором у застройщика открыт счет для его исполнения банком в порядке, установленном ст.8 ФЗ об исполнительном производстве.

Для этого нужно составить соответствующее заявление с соблюдением всех требований закона об исполнительном производстве.

Рекламные слоганы юридических фирм кричат обещают, гарантируют взыскать с застройщиков по ДДУ неустойки, штрафы и «моральный вред». На переговорах уверенно жонглируют статьями закона 214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, рассчитывают клиентам значительные суммы законной неустойки увеличивают сумму на штраф и моральный вред и получают от доверчивых клиентов предоплату в счет своих услуг.

Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Когда и сколько — установлено в законе 214-ФЗ. Но так же следует сказать, рассчитанную согласно закону 214-ФЗ сумму неустойки дольщик получит не всегда. Тем более, если обратиться в суд.

Предлагаем ознакомиться  Как подать в суд за клеаету

В большинстве случаев дольщики мотивируют требования неустойки пропуском срока передать объект — квартиру.

Согласно части 1 статьи 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока, который предусмотрен договором.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

За нарушение срока передачи квартиры дольщику частью 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как рассчитать правильно срок передачи квартир сейчас говорить не будем.

Рассмотрим пример расчета неустойки, как это обычно демонстрируют юристы по ДДУ, и что получают по решению судов.

Пример: застройщик, по условиям договора ДДУ, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

По условиям, последний день срока передачи объекта — 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства).

Фактически квартира передана дольщику по передаточному акту 01 сентября 2015 года. Соответственно, за период просрочки — с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года, у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». (Такую неустойку называют «законной»).

Неустойка = (цена договора) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1 /300,

Где  8,25 — ставка рефинансирования Банка России в периоде просрочки.

Для описанного выше примера возьмем цену квартиры – 2 000 000 руб.

При передаче квартиры дольщику 01 сентября 2015 года просрочка составляет 92 дня (с 31.05.2015 по 01.09.2015г.)

Таким образом, размер неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, составит: 2 000 000 (цена договора) х 92 (количество дней просрочки) х 8,25% (ставка рефинансирования) х 1/150 х 2 = 101 200 рублей.

Сумма неустойки 101 200 руб. — сумму рассчитанная в соответствии с законом. Но такую сумму застройщик по доброй воле никогда дольщику не выплатит!

Что будет происходить в действительности

Во всех известных нам случаях при предъявлении застройщику требований неустойки первое, что делает застройщик – молчит, не отвечает на требования или пытается уклониться от выплаты под любыми предлогами, в том числе манипулируя условиями договора о сроках передачи объекта.

Дело в том, что существует статья 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В подавляющем числе случаев суд снижает, и существенно, требуемую дольщиком неустойку.

Бесплатная юридическая консультация по ДДУ онлайн!

  1. ☎️ 7(499)649-89-71 Позвоните по телефону с 9:00 до 21:00
  2. Напишите в онлайн-чат.
  3. Напишите через форму ниже.
  4. Назначим очную встречу в офисе в городе.

Мнения судей (Судебные решения по конкретным делам)

Клиент обратился с просьбой взыскать компенсацию за просрочку сдачи квартиры. Временные рамки и условия были прописаны в договоре. Застройщик сорвал их на 4 месяца.

Наши адвокаты ознакомились с материалами дела и подготовили бумаги и обосновали цену иска в 480 000 руб. Правовая позиция базировалась на ст. 309 ГК РФ, ч.1 ст.8 ФЗ №214, а также п. 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012.

В итоге разбирательства по делу клиент получил компенсацию в полном объеме. Также застройщик был оштрафован на 240 000 руб. и уплатил судебные расходы в размере 4 500 руб.

Стоимость услуг юриста

Наименование услуг Стоимость
Устная консультация БЕСПЛАТНО
Письменная корнсультация от 3 000 руб.
Анализ ДДУ, материалов дела, предварительное вынесение вердикта по вопросу взыскания от 3 000 руб.
Поиск информации о застройщике, выявление информации об оплате исполнительных листов от 1 500 руб.
Расчет стоимости неустойки, положенной дольщику по ДДУ, а также дополнительных компенсаций от 2 000 руб.
Составление досудебной претензии с требованием оплаты неустойки, направление ее к заказчику от 1 000 руб.
Составление искового заявления, подбор дополнительных материалов по делу, направление в судебный орган от 4 000 руб.
Ведение судебного процесса по взысканию неустойки с застройщика «под ключ» от 25 000 руб.
Подготовка дольщика к самостоятельному выступлению в суде, сбор доказательной базы от 3 000 руб.
Посещение юристом суда от 5 000 руб.
Подготовка дополнительной документации, которая может потребоваться в процессе проведения судебных заседаний от 2 000 руб.
Получение исполнительного листа, контроль над выполнением судебного решения от 4 000 руб.
Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика от 3 000 руб.
Предлагаем ознакомиться  Ввод в эксплуатацию жилого дома!

Чем поможем

С изменениями в ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» у юристов появились широкие возможности для борьбы против застройщиков, нарушающих сроки сдачи по объектам и навязывающих дополнительные соглашения после приобретения жилья.

Теперь взыскание неустойки по ДДУ стало доступным начиная с 90 дней просрочки сдачи дома, адвокаты нашей компании помогут вам не только грамотно оформить иск, но и предоставят другие услуги, связанные с взысканием.

Юристы нашей компании оказывают следующие услуги:

  • расчет неустойки по ДДУ;
  • профессиональная консультация юриста по всем вопросам касаемо строительства;
  • посещение юристом офиса компании-застройщика для выявления позиции и ведения переговоров;
  • правильная формулировка претензии дольщика к застройщику;
  • определение ущерба, нанесенного вкладчику по вина застройщика;
  • составление судебного иска и сбор необходимой для подачи в суд документации;
  • защита в суде;
  • взыскание неустойки по ДДУ в суде;
  • прекращение ДДУ.

Обращайтесь на первых этапах возникновения проблемной ситуации, чтобы избежать неприятных последствий!

Получить неустойку с застройщика — все совсем не просто

Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.

Вопрос этот вызван непониманием

фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»

Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?

Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?

Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?

Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.

Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».

Рассмотрим на примере что это значит

Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16

При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.

Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).

Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.

Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.

Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?

И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?

Мы в работе обычно рекомендуем

не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.

Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

И неизвестно, чем это все закончится.

Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.

При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.

Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.

Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.

Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.

Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.

Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.

Судебный пристав – исполнитель

или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.

Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.

Предлагаем ознакомиться  Образец претензии застройщику о выявленых недостатках

Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.

На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.

Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.

Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.

Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.

Поэтому застройщики в 99% случаев

не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.

По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.

Но на практике происходит так,

что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.

Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,

не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.

Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.

Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.

Сразу нужно оговориться,

что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.

Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.

Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:

  • изменение подсудности спора на более лояльный суд
  • дробление права требования неустойки
  • уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
  • смешанная схема

Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:

  • размер подлежащей взысканию неустойки
  • действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
  • имущественное положение застройщика
  • подсудность спора
  • судебную практику по данному застройщику
  • прочие обстоятельства

Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.

С момента написания претензии правильно мотивировать свои требования: Учитывать конкретные обстоятельства вашего дела и объективно подходить к формированию требований.

https://www.youtube.com/watch?v=https:URGo8QWdblU

1) Доказывать период просрочки. Необходимо точно, в соответствии с условиями договора рассчитать установленную дату передачи квартиры.

2) Доказывать значительную длительность просрочки.

* Обратите внимание, в приведенном ниже апелляционном определении просрочка до года судом 1 инстанции признана не значительной, апелляция (Мосгорсуд) с этим согласилась.

3) Доказывать вину застройщика в просрочке. То есть, доказывать отсутствие объективных причин для задержки передачи квартиры.

4) Доказывать значимость просрочки для дольщика. Например, при оплате ДДУ кредитом, в период просрочки начисляются проценты, по этому сам факт просрочки имеет для дольщика значение.

5) Доказывать свои материальные потери в результате передачи квартиры в более поздний срок. Например, на период строительства дольщик арендует жилье и вынужден оплачивать его в период просрочки.

Частые вопросы

Наши клиенты часто сталкиваются с недобросовестными строительными компаниями. К сожалению, даже среди надежных застройщиков бывают отдельные случаи, в которых вкладчики оказываются обмануты компанией.

Наши клиенты часто обращаются к нам со следующими вопросами:

  • какие законные основания могут быть у смещения сроков сдачи объекта;
  • как рассчитать неустойку по ДДУ;
  • стоит ли обращаться в суд в случае, если застройщик задерживает сдачу объекта;
  • как расторгнуть ДДУ;
  • как может застройщик лишиться разрешения на строительство и что делать вкладчикам;
  • как осуществить взыскание с застройщика за нарушение срока сдачи объекта;
  • как получить статус обманутого вкладчика;
  • что делать, если застройщик обанкротился;
  • условия в договоре не соответствуют ФЗ-14;
  • застройщик пропал, дом не был сдан;
  • помощь по судебным делам;
  • навязывание дополнительного договора;
  • оплата за лишние метры, построенные застройщиком.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Если ваш застройщик задерживает сдачу объекта, навязывает дополнительные услуги, которые оказывают влияние на возможность жизни в доме, требует подписи и уплаты сомнительных договоров, сдал объект в ненадлежащем состоянии — смело обращайтесь к юристам нашей компании.

Оцените статью
Право в твоем городе
Adblock detector